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2014年房地产估价师《理论与方法》专题训练1

|0·2014-08-22 10:12:41浏览0 收藏0
摘要 2014年房产估价师正在备考,环球网校整理"2014年房地产估价师《理论与方法》模拟试题"供大家参考学习!祝您马到成功!

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  单项选择题

  1、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米,按平均增减量趋势法估计,该类房地产于1999年的价格为(  )元/平方米

  A.2390

  B.2410

  C.2430

  D.2450

  答案:B

  解析:逐年上涨额的平均数d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米,1999年的价格=910+300*5=2410元/平方米

  2、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下,资本化率(  )

  A.等于报酬率

  B.大于报酬率

  C.小于报酬率

  D.无法知道

  答案:A

  解析:根据V=A/Y,与V=A/R可知Y=R。

  3、购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款常数是6%,自有资本要求的年收益率为9%,则该类房地产的资本化率为(  )%

  A.6

  B.6.9

  C.8.8

  D.9

  答案:B

  解析:RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%

  4、与报酬率性质不同的名词有(  )

  A.利息率

  B.折现率

  C.内部收益率

  D.空置率

  答案:D

  解析:空置率是出租性房地产房间空置的百分率,与报酬率的性质不同。

  5、基本完好房的成新率为(  )

  A.十、九成新

  B.九、八成新

  C.八、七成新

  D.七、六成新

  答案:D

  解析:房屋新旧程度的判定标准是:

  1)完好房:十、九、八成;

  2)基本完好房:七、六成;

  3)一般损坏房:五、四成;

  4)严重损坏房及危险房:三成以下。

  6、直线趋势法公式y=a+bx中,x表示(  )。

  A、价格

  B、常数

  C、价格变动率

  D、时间

  答案:D

  7、在市场法中,土地使用权年限调整属于(  )调整。

  A、权益状况

  B、区位状况

  C、实物状况

  D、年限状况

  答案:A

  8、有一宗前后临街的矩形宗地,总深度27米,前街路线价为2000元/平方米,后街路线价为1000元/平方米,若按重叠价值法估价,则前街影响深度为(  )。

  A、9

  B、13.5

  C、15

  D、18

  答案:D

  解析:2000/(2000+1000)*27= 18米

  9、有一空置写字楼,目前不仅无收益,而且要缴纳房产税等,其收益价格估算可采用(  )。

  A、类似写字楼的客观收益

  B、市场比较法

  C、该写字楼的实际收益

  D、无法估算

  答案:A

  解析:无收益不代表没有潜在收益,可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。

  10、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异,其最终估价结果应(  )。

  A、取三者的平均值

  B、取三者的中间值

  C、任选其中之一

  D、在三者的基础上综合分析决定

  答案:D

  解析:如果结果差别很大的话,不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果,而要根据实际情况,综合考虑轻重程度后确定。

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  多项选择题

  1.下列属于土地使用管制的事项有( )。

  A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

  B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

  C.某宗土地使用中,要求容积率为2.0(建设工程教育网提供)

  D.甲乙两宗土地使用中,甲土地必须为乙土地留出通行道路

  E.某宗土地只能用于商业房地产开发

  2.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的,购买总价为50万元,首付款为房价的30%,余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有( )。

  A.该房地产的实际价格等于名义价格

  B.该房地产的名义价格为50万元

  C.该房地产的实际价格高于50万元

  D.该房地产的实际价格为50万元

  E.该房地产不存在名义价格

  3.公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格( )。

  A.卖方和买方掌握必要的市场信息

  B.卖方具有必要的专业知识,并了解交易对象

  C.买方具有特殊的兴趣,并愿意给予附加出价

  D.卖方和买方追求各自利益的最大化

  E.卖方和买方急于完成交易

  4根据适合原理,均衡原理以及收益递增递减原理,当房地产( )时,便为最高最佳使用。

  A.与外部环境最协调

  B.达到规模递增

  C.内部构成要素的组合最适当

  D.外部环境与内部因素相关联

  E.外部环境要素为最适当的组合

  5市场法中实物状况比较和调整的内容包括( )。

  A.环境

  B.地形地势

  C.外部配套设施

  D.内部基础设施完备程度

  E.装饰装修

  6.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时,房地产正常的成交价格等于( )。

  A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)

  B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

  C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

  D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率

  E.买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)

  7.下列关于重新购建价格的说法中,正确的有( )。

  A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

  B.重新购建价格是在估价时点的价格

  C.重新购建价格是客观的价格

  D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

  E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

  8.在运用成本法时最主要的有( )。

  A.区分计划成本和实际成本

  B.区分实际成本和客观成本

  C.结合实际成本来确定评估价值

  D.结合实际开发利润来确定评估价值

  E.结合市场供求分析来确定评估价值

  9.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中,属于经济折旧的有( )。

  A.功能落后

  B.功能缺乏

  C.环境污染

  D.交通拥挤

  E.正常使用的磨损

  10.根据净收益求取的不同,收益法可分为( )。

  A.直接资本化法

  B.投资法

  C.收益乘数法

  D.利润法

  E.现金流量折现法

  答案:1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E.

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