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2014年房地产估价师《理论与方法》公式:路线价法

|0·2014-08-07 13:32:44浏览0 收藏0
摘要 2014年房产估价师正在备考,环球网校整理"2014年房地产估价师《理论与方法》复习资料"供大家参考学习!祝您马到成功!

  特别推荐:2014年房地产估价师考试报名时间汇总  

  1.路线价法

  临街深度价格修正率的形式

临街深度(英尺)

25

50

75

100

125

150

175

200

四三二一法则(%)

40

30

20

10

9

8

7

6

单独深度价格修正率(%)

40

30

20

10

9

8

7

6

累计深度价格修正率(%)

40

70

90

100

109

117

124

130

 平均深度价格修正率(%)

160

(40)

140

(35)

120

(30)

100

(25)

87.2

(21.8)

78.0

(19.5)

70.8

(17.7)

65.0

(16.25)

 ?平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度

  2.路线价法计算公式(以标准临宗地的单价为路线价、采用平均深度价格修正率为例)

  ①一面临街矩形土地价值的计算公式:

  ?V(单价) =u×dυ ?V(总价) =u×dυ×(f×d)

  上式中:V―土地价值; u―路线价; dυ―临街深度价格修正率; f―临街宽度;d―临街深度

  ②前后两面临街矩形土地价值的计算公式:

  ?V(总价) = uo×dυo×f×d o+u1×dυ1×f×(d―d o) ?V(单价) = uo×dυo×d o+u1×dυ1×(d―d o)/ d

  上式中:V―土地价值; uo―前街路线价; dυo―前街临街深度价格修正率; f―临街宽度;d―总深度;

  d o―前街影响深度; υ1―后街路线价; dυ1―后街临街深度价格修正率;

  ③矩形街角地价值的计算公式:

  ?V(单价) = uo×dυo+u1×dυ1×t ?V(总价) = (uo×dυo+u1×dυ1×t)×(f×d)

  上式中:V―土地价值; uo―正街路线价; dυo―正街临街深度价格修正率; υ1―旁街路线价;

  dυ1―旁街临街深度价格修正率; t―旁街影响加价率; f―临街宽度; d―临街深度;

  ④三角形土地价值的计算公式:

  ?V(单价) = u×dυ×h ?V(总价) = u×dυ×h×(f×d÷2)

  上式中:V―土地价值; u―路线价; dυ―临街深度价格修正率; h―三角形土地价格修正率;

  f―临街宽度; d―临街深度;

  ⑤其他形状土地价值的计算。通常是先将其划分为矩形、三角形土地,然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值再相加减

  3.高层建筑地价分摊的方法

  ①按建筑面积进行分摊

  某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积×该部分的建筑面积

  某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额/土地总价值=该部分的建筑面积/总建筑面积

  ②按房地价值进行分摊

  某部分享有的地价数额=土地总价值/房地总价值×该部分的房地价值

  某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额/土地总价值=该部分的房地价值/房地总价值

  ③按土地价值进行分摊

  某部分占有的土地份额=该部分的房地价值―该部分的建筑物价值/房地总价值―建筑物总价值

  某部分享有的地价数额=该部分占有的土地份额×土地总价值=该部分的房地价值一该部分的建筑物价值

  ?地价=地租/利息率

  ?地租量=农产品的市场价格―农产品的销售税费一农产品的生产成本―土地上投入资本的利息―农业经营者的利润

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