2014年房地产估价师《制度与政策》权威模拟卷五

　　一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选择答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

　　1.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地出让最高年限为(　　)年。

　　A.50

　　B.60

　　C.70

　　D.40

　　2.旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取(　　)方式。

　　A.政府定价

　　B.双方协议

　　C.政府指导价格

　　D.拍卖、招标、挂牌出售

　　3.豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为(　　)年。

　　A.40

　　B.50

　　C.60

　　D.70

　　4.土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满(　　)年未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。

　　A.4

　　B.3

　　C.2

　　D.1

　　5.为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算(　　)。

　　A.房屋重置价格结合结构差价

　　B.商品房价格

　　C.房屋结构差价

　　D.房屋重置价格结合成新差价

　　6.当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起(　　)个月内向人民法院起诉。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.6

　　7.委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和(　　)。

　　A.区位

　　B.面积

　　C.价值

　　D.经营人

　　8.转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有(　　)。

　　A.私有住宅转让后用于商业经营的

　　B.经济适用住房转让后用于经济适用住房的

　　C.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

　　D.按照国务院有关规定出售公有住房

　　9.关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是(　　)。

　　A.城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意

　　B.城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批

　　C.城市详细规划由城市人民政府审批

　　D.县级人民政府所在地城镇总体规划，报所在地市人民政府审批

　　10.城市的总体规划由(　　)负责组织编制。

　　A.市人民政府建设行政主管部门

　　B.市人民政府城市规划行政主管部门

　　C.市人民政府土地行政主管部门

　　D.市人民政府

　　11.工程投资额在30万元以下或者建筑面积在(　　)m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

　　A.100

　　B.200

　　C.300

　　D.500

　　12.房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当向房屋所在地(　　)如实申报成交价格。

　　A.县级或县级以上人民政府

　　B.县级或县级以上人民政府房地产行政主管部门

　　C.县级以上人民政府

　　D.县级以上人民政府房地产行政主管部门

　　13.房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过(　　)年。

　　A.30

　　B.20

　　C.10

　　D.5

　　14.房地产总登记应由(　　)在规定的登记期限开始之日30日内发布公告。

　　A.当地政府土地管理部门

　　B.当地县级以上人民政府房屋管理部门

　　C.当地县级以上人民政府

　　D.当地县级以上人民政府土地管理部门

　　15.房地产面积测算的边长和面积分别取至(　　)。

　　A.0.1m，0.01m2

　　B.0.01m，0.1m2

　　C.0.01m.0.01m2

　　D.0.1m，0.1m2

　　16.下列不属于房地产权属登记的是(　　)。

　　A.总登记

　　B.初始土地登记

　　C.房屋不变更登记

　　D.房屋转移登记

　　17.下列不属于房地产中介服务特点的是(　　)。

　　A.人员特定

　　B.时间准确

　　C.委托服务

　　D.服务有偿

　　18.下列符合房地产估价机构一级资质的是(　　)。

　　A.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续6年以上

　　B.业绩要求在暂定期内完成估价标准的建筑物建筑面积8万m2以上或者土地面积3万m2以上

　　C.注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师

　　D.有限责任公司的注册资本人民币200 万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上

　　19.一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由(　　)名的单数业主担任。

　　A.3-9

　　B.5-11

　　C.3-7

　　D.5-13

　　20.业主委员会应当自选举产生之日起(　　)日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

　　A.15

　　B.30

　　C.45

　　D.60

　　21.产权属于全民所有的，以经营管理的(　　)为纳税人。

　　A.承典人

　　B.单位和个人

　　C.房产代管人或者使用人

　　D.都不对

　　22.下列不属于房地产转让行为的是(　　)。

　　A.国有土地使用权

　　B.地上建筑物

　　C.其他附着物产

　　D.继承的物产

　　23.下列不属于住房公积金归集内容的是(　　)。

　　A.缴存住房公积金的对象

　　B.缴存住房公积金的工资基数

　　C.缴存比例

　　D.公积金使用

　　24.目前，住房公积金管理中心对住房公积金收支业务一般采用(　　)原则进行核算：

　　A.双项财政制

　　B.单项财政制

　　C.权责发生制

　　D.权责利用制

　　25.经济增长通常用一定时期内实际(　　)的平均增长率来衡量。

　　A.国内生产总值

　　B.国.民生产总值

　　C.国民收入

　　D.国民消费水平

　　26.某个国家2000-2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以推断(　　)。

　　A.该国家的居民收入分配趋于平均化

　　B.该国家的居民收入分配两极分化越来越严重

　　C.该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势

　　D.该国家的国民收入呈现出上升的趋势

　　27.厂商经营决策的利润最大化原则的内容是(　　)。

　　A.边际收益等于边际成本

　　B.边际收益小于边际成本

　　C.总收益等于总成本

　　D.边际收益大于边际成本

　　28.商业信用是企业之间，由于(　　)而相互提供的信用。

　　A.物质交换

　　B.商品交易

　　C.借贷关系

　　D.协作关系

　　29.直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的(　　)直接形成债权债务关系的行为。

　　A.商品交易

　　B.货币工具

　　C.金融工具

　　D.借贷活动

　　30.银行以开发商的信用向保险人投保，由保险人为银行提供开发商还款保证的保险是(　　)。

　　A.信用保险

　　B.无担保保险

　　C.保证保险

　　D.财产保险

　　31.股票赢利的大小取决于(　　)。

　　A.股份有限公司的经营状况和赢利水平

　　B.公司的赢利状况

　　C.公司的年终利润的多少

　　D.公司风险程度和股票的稳定性

　　32.动产拍卖的成交一般以拍卖标的物(　　)的转移为标志。

　　A.实际占有

　　B.财产所有权

　　C.价值

　　D.使用价值

　　33.价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的基础是(　　)。

　　A.拍卖人宣布的起拍价

　　B.买方的报价

　　C.拍卖的保留价

　　D.竞买人的报价

　　34.季节比率是(　　)。

　　A.说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重

　　B.说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重

　　C.说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重

　　D.说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重

　　35.在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金 额计入当期损益，体现(　　)原则对历史成本原则的修正。

　　A.权责发生制

　　B.谨慎

　　C.配比原则

　　D.划分收益性支出与资本性支出

　　36.反映企业长期偿债能力的指标是(　　)。

　　A.流动比率

　　B.速动比率

　　C.资产负债率

　　D.存货周转率

　　37.当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上做浅基础时宜采用(　　)。

　　A.条形基础

　　B.独立基础

　　C.箱形基础

　　D.桩基础

　　38.某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为(　　)预算格。

　　A.单项工程

　　B.单位工程

　　C.分部工程

　　D.分项工程

　　39.土建工程计划利润的计算基数是(　　)。

　　A.人工费

　　B.直接工程费

　　C.间接费

　　D.直接工程费+间接费

　　40.根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是(　　)。

　　A.物权

　　B.知识产权

　　C.人身权

　　D.撤销权

　　二、多项选择题(共15题，每题2分，每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分，错选或多选的不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

　　1.下列属于不明产权的房屋是(　　)。

　　A.无权属证明的

　　B.产权人下落不明的

　　C.暂时无法确定产权所有人的

　　D.产权关系正在诉讼的

　　E.有两个产权人的

　　2.国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对集体所有的土地实行征用，但在征用集体土地时一般应遵循(　　)的原则。

　　A.合理利用土地

　　B.保证国家建设用地

　　C.妥善安置被征地单位和人员

　　D.无偿使用土地

　　E.有偿使用土地

　　3.下列关于征地的表述中，正确的有(　　)。

　　A.根据《宪法》规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”

　　B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费

　　C.征地安置补助费归农村集体组织所有

　　D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍

　　E.征地时所称的地上附着物包括地下管线

　　4.下列情形中，属于房地产有偿转让的有(　　)。

　　A.房地产买卖

　　B.房地产入股

　　C.房地产继承

　　D.房地产抵债

　　E.房地产典当

　　5.根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有(　　)等。

　　A.集体土地上的合法房屋

　　B.代管房屋

　　C.列入拆迁范围内的房屋

　　D.共有房屋

　　E.商品房预售许可证正在办理之中的房屋

　　6.属于产权登记制种类的是(　　)。

　　A.特权登记制

　　B.权利登记制

　　C.归属登记制

　　D.托伦斯登记制

　　E.契据登记制

　　7.不属于设立房地产中介服务机构应具备的条件是(　　)。

　　A.有自己的名称、组织机构

　　B.有固定的服务场所

　　C.有足量的财产和经费

　　D.有足够量的人员

　　E.法律法规规定的其他条件

　　8.属于物业管理企业运行机制的是(　　)。

　　A.自主经营

　　B.自负盈亏

　　C.自我补给

　　D.自我约束

　　E.自我发展

　　9.下列属于住房公积金使用原则的是(　　)。

　　A.定向使用的原则

　　B.安全运作原则

　　C.严格时效原则

　　D.按期间缴存原则

　　E.非一次性原则

　　10.在某种商品市场上，影响该商品需求的因素是(　　)。

　　A.消费者偏好

　　B.消费者的收入水平

　　C.该商品的价格

　　D.厂商对未来的预期

　　E.厂商对商品的评价

　　11.保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括(　　)。

　　A.分散风险职能

　　B.融通资金职能

　　C.组织经济补偿职能

　　D.防灾防损职能

　　E.分配职能

　　12.下列财务指标中，反映企业营运能力的指标有(　　)。

　　A.流动比率

　　B.速动比率

　　C.存货周转率

　　D.应收账款周转率

　　E.资本金利润率

　　13.城市规划行政主管部门主要通过(　　)对城市建设工程项目进行管理和监督。

　　A.建设项目选址意见书

　　B.建设用地规划许可证

　　C.建设工程开工许可证

　　D.建设工程规划许可证

　　E.建设工程施工报告

　　14.建筑材料的物理性质，与质量无关的是(　　)。

　　A.抗渗性

　　B.表观密度

　　C.密实度

　　D.孔隙率

　　E.导热性

　　15.下列关于房产图的表述中，正确的有(　　)。

　　A.房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，其比例尺一般为1：500

　　B.房产分丘图能反映丘内所有房屋及其用地情况等各项房地产要素

　　C.房产分户图表示房屋建筑结构的细度，比例尺一般为1：100

　　D.房产分户图是分丘图的局部明细图

　　E.分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料

　　三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断答案，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分)

　　1.凡上缴土地收益的土地;仍按划拨土地进行管理。 (　　)

　　2.国家实行土地登记制度，应由县级以上人民政府土地管理部门对所管辖的土地进行登记造册。 (　　)

　　3.国家对集体土地实行征收或征用后，土地所有权发生转移。 (　　)

　　4.农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费。 (　　)

　　5.《土地管理法》根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。 (　　)

　　6.拆除代管房屋、产权不明确的房屋、已设定抵押权的房屋，依法均需办理公证手续。(　　)

　　7.根据《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，承担城市房屋拆迁估价业务的房地产估价机构须由拆迁主管部门指定。 (　　)

　　8.新设立的房地产开发企业领取营业执照后应当在法定时间内向登记机关所在地房地产开发主管部门备案。 (　　)

　　9.拆迁人与被拆迁人未达成房屋拆迁补偿安置协议的，不能实施强制拆迁。 (　　)

　　10.近期建设规划期限一般为3年。 (　　)

　　11.建设用地规划许可证是在建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 (　　)

　　12.对本行政区域内的建设工程勘察、设计活动实施监督管理的部门是县级人民政府。(　　)

　　13.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 (　　)

　　14.根据商品房销售代理要求的有关规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收佣金以外的其他费用。 (　　)

　　15.无权利承受人或不能确定承受人，不能进行注销登记。 (　　)

　　16.向权利人发权属证书是权属登记程序的最后一项。 (　　)

　　17.房地产估价人员的考试办法由省、自治区房地产管理部门和直辖市建设行政主管部门负责制订。 (　　)

　　18.房地产估价师执业资格考试主要以基础理论为主。 (　　)

　　19.非业主使用人也是物业管理服务的对象。 (　　)

　　20.注册房地产估价师信用档案的内容包括其继续教育情况和科研能力表现。 (　　)

　　21.土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。 (　　)

　　22.城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业的外国企业，减征城建税。 (　　)

　　23.住房公积金义务性的目的是使职工逐步确立住房商品意识和自主其力观念，提高购房的支付能力。 (　　)

　　24.由单位出具证明并且凭职工的有效证明材料，职工才可去申请提取公积金。 (　　)

　　25.消费者和生产者的信息完整是市场失灵的表现。 (　　)

　　26.完全竞争市场通过各厂商平均成本最低实现社会成本最低。 (　　)

　　27.以保险标的的价值确定与否为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险。 (　　)

　　28.按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。 (　　)

　　29.非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过成交价10%的佣金。 (　　)

　　30.反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志。标志是统计认识的终点。 (　　)

　　31.标志是反映总体单位的属性和特征的统计术语。 (　　)

　　32.会计主体可以是一个法律主体，也可以是多个法律主体。 (　　)驺.某房地产开发公司所开发的商品房尚未售出，则该商品房在该房地产开发公司的会计科目中应列入资产类科目。 (　　)

　　34.在一个较长时期中，不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。 (　　)

　　35.中美合资企业可以选择用美元作为记账本位币，相应财务会计报告也可以提供给中国境内的使用者。 (　　)

　　36.按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标和投资估算指标五种。 (　　)

　　37.当测量区域的半径小于5km时，可将地面视作水平面。 (　　)

　　38.指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理。 (　　)

　　39.私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效。 (　　)

　　40.诉讼时效是指权利人在法定期限内行使权利，请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利。 (　　)

　　四、综合分析题(共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

　　(一) 孙某自2008年通过考试取得房地产估价师执业资格证书及注册证书，执业单位是市金地房地产评估咨询有限责任公司(以下简称金地公司)，2010年3月亨通不动产评估中心因不足法定的估价师人数要求，便向孙某借用其估价师执业资格证书进行资质升级，并取得了相应的资质等级证书。客户李某欲转让半年前购买的自有住房，向孙某咨询。孙某说，如果委托自己评估，可以使房屋评估价格比其他评估机构所得结果高，在办理过户手续时，还可另签一份假合同，减少成交价格，一来李某可以少交增值税，二来买方可以少交契税。根据孙某的咨询意见，李某与孙某签订了委托估价协议，并顺利将房子卖给了钱某。

　　1.一级房地产评估机构应具备的条件为(　　)。

　　A.注册资本100万元以上

　　B.有七名以上专职房地产估价师

　　C.从事房地产价格评估业务连续三年以上

　　D.每年独立承担估价标的物建筑面积10×104m2以.上

　　2.土地增值税应由(　　)缴纳。

　　A.孙某

　　B.李某

　　C.钱桌

　　D.金地公司

　　3.土地增值税的计税依据是(　　)。

　　A.土地价格

　　B.房地价格

　　C.土地增值额

　　D.房屋增值额

　　4.转让房地产时应缴纳的税费有(　　)。

　　A.营业税

　　B.城市维护建设税

　　C.印花税

　　D.个人所得税

　　5.孙某的违法行为有(　　)。

　　A.同时在金地公司和亨通公司注册执业

　　B.私自接受估价委托

　　C.在估价报告上署自己的名字

　　D.房屋价格评估不合法

　　(二)某房地产公司(以下简称A公司)现场拍卖获得某城市内100000 m2土地(含代征道路、绿化用地10000 m2)70年使用权，拟开发为商品住宅。经初步规划和可行性研究，计划建造5栋楼，每栋均为5个单元，均为7层，每层均为一梯两户，每户建筑面积为120m2。

　　6.A公司获得土地使用权后，(　　)，才能合法使施工队进驻工地。

　　A.向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，并向市政工程部门办理相关手续

　　B.向建设管理部门办理开工许可证即可

　　C.交付剩余土地出让金，办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，向市政工程部门办理相关手续，取得开工许可证后方可

　　D.取得预售许可证

　　7.由于该地块位于文物保护区，建设单位必须送审设计方案，由城市规划行政主管部门审查，送审设计方案要求提供的必备文件为(　　)。

　　A.建设用地位置图

　　B.总平面图、平面图、立面图、剖面图

　　C.设计说明书

　　D.透视图和模型

　　8.根据所给数据，该开发项目的容积率为(　　)。

　　A.0.42

　　B.0.47

　　C.0.84

　　D.4.2

　　9.开发商在建设工程完成前三栋后发现办公需求较大，欲将未建土地建成办公楼两栋，开发商如想变更土地性质，则(　　)。

　　A.该公司由单位出面，提出申请报城市规划主管部门

　　B.规划主管部门依据城市规划和相关法律审查批准，报市政府备案

　　C.如有必要须报市政府审批

　　D.如果影响城市总体规划，需报规划的原审批部门审批

　　10.开发商未经批准，直接在原使用土地上建设办公楼。如(　　)，则判定此工程建设为违法建设。

　　A.违反建设工程规划许可证的规定

　　B.擅自变更批准的规划设计图纸

　　C.未取得建设工程规划许可证

　　D.违反批准文件规定的临时建设工程

　　(三)某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。

　　11.按照城市用地的适用性评价，该用地属于(　　)。

　　A.一类用地

　　B.二类用地

　　C.三类用地

　　D.四类用地

　　12.根据题意，本例中的基础采用(　　)比较适宜。

　　A.条形基础

　　B.独立基础

　　C.筏板基础

　　D.箱形基础

　　13.在会计核算时，70%的住宅销售过程中发生的销售费用，应列入(　　)会计科目。

　　A.资产类

　　B.损益类

　　C.所有者权益类

　　D.成本类

　　14.银行可要求开发公司购买(　　)。

　　A.保证保险

　　B.信用保险

　　C.工程保险

　　D.责任保险

　　15.总地价8000万元属于(　　)。

　　A.建安工程费

　　B.工程建设其他费用

　　C.预备费

　　D.直接工程费