2014年房地产估价师《理论与方法》公式详解6

　　1.净收益与资本化率的匹配

　　①由土地收益求取土地价格：土地价格=土地净收益/土地资本化率

　　②由建筑物收益求取建筑物价格：建筑物价格=建筑物净收益/建筑物资本化率

　　③由房地收益求取房地价格：房地价格=房地净收益/综合资本化率

　　④由房地收益单独求取土地价格：

　　?土地价格=房地净收益―建筑物净收益/土地资本化率

　　?土地价格=房地净收益―建筑物价格×建筑物资本化率/土地资本化率

　　?土地价格=房地净收益/综合资本化率―建筑物价格

　　⑤由房地收益单独求取建筑物价格：

　　?建筑物价格=房地净收益―土地净收益/建筑物资本化率

　　?建筑物价格=房地净收益―土地价格×土地资本化率/建筑物资本化率

　　?建筑物价格=房地净收益/综合资本化率―土地价格

　　2.假设开发法的基本公式

　　?待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值―开发成本―管理费用―投资利息―销售费用―销售税费―开发利润―投资者购买待开发房地产应负担的税费

　　?生地价值=开发完成后的房地产价值―由生地建成房屋的开发成本―管理费用―投资利息―销售费用―销售税费―开发利润―买方购买生地应负担的税费

　　?生地价值=开发完成后的熟地价值―由生地开发成熟地的开发成本―管理费用―投资利息―销售费用―销售税费―土地开发利润―买方购买生地应负担的税费

　　?毛地价值=开发完成后的房地产价值―由毛地建成房屋的开发成本―管理费用―投资利息―销售费用―销售税费―开发利润―买方购买毛地应负担的税费

　　?毛地价值=开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一土地开发利润一买方购买毛地应负担的税费

　　?熟地价值=开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买熟地应负担的税费

　　?在建工程价值=续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一买方购买在建工程应负担的税费

　　?旧房价值=装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一买方购买旧房应负担的税费

　　?适用于开发完成后出售的公式：V=VP―C

　　?适用于开发完成后出租、营业的公式：V=VR―C

　　上式中:V―待开发房地产的价值;VP―用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值;VC―应扣除项目

　　VR―用收益法测算的开发完成后的房地产价值;

　　3.假设开发法计算中各项的求取

　　?利率=单位时间内的利息/本金×100%

　　?I=P×i×n ?F=P(1+i×n)

　　?复利的本利和计算公式为：F=P(1+i)n

　　?复利的总利息计算公式为：I=P[(1十i)n―1]

　　?在名义利率下的本利和为：F=P(1+r/m)n×m

　　?在名义利率下的一年末本利和为：F=P(1+r/m)m

　　?假设实际年利率为i则在实际利率下的一年末本利的为：F=P(1+i)

　　?令一年末名义利率与实际利率的本利和相等，即P(1+i)=P(1+r/m)m得出i=(1+r/m)m―1

　　?名义利率与实际利率的关系，还可以通过利率的计算公式得出，即i=(F―P)/P =P(1+r/m)m―P/P=(1+r/m)m―1

　　上7.4式中： i―利率; n―计息周期数; I―总利息; F―计息期末的本利和; r―名义年利率; m―一年中计息m次;

　　r/m――每次计息的利率;P―本金;