2014年房地产估价师《理论与方法》公式详解2

　　1.建立价格可比基础

　　?建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格× 套内建筑面积

　　建筑面积

　　?建筑面积下的价格=使用面积下的价格× 使用面积

　　建筑面积

　　?套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格× 使用面积

　　套内使用面积

　　?1公顷=10 000平方米

　　?1亩=666.67平方米

　　?1平方英尺=0.09290304平方米

　　?1坪=3.30579平方米

　　?平方米下的价格=公顷下的价格÷10 000

　　?平方米下的价格=亩下的价格÷666.67

　　?平方米下的价格=平方英尺下的价格÷0.09290304

　　?平方米下的价格=坪下的价格÷3.30579

　　2.交易情况修正

　　?采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：

　　可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格

　　可比实例成交价格× 1 =可比实例正常市场价格

　　1±S % 或者：

　　可比实例成交价格× 100 =可比实例正常市场价格

　　100±S %

　　上式中, 1 或 100 是交易情况修正系数

　　1±S % 100±S %

　　?采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正数额=可比实例正常市场价格

　　?正常成交价格―应有卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格

　　?正常成交价格+应有买方缴纳的税费=买方实际付出的价格

　　?应有卖方缴纳的税费=正常成交价格×卖方缴纳税率

　　?应有买方缴纳的税费=正常成交价格×买方缴纳税率

　　?正常成交价格= 卖方实际得到的价格

　　1―卖方缴纳税率

　　?正常成交价格= 买方实际付出的价格

　　1+买方缴纳税率

　　3.交易日期调整

　　?可比实例在成交日期时的价格×(1±T%)=可比实例在估价时点时的价格

　　?可比实例在成交日期时的价格× (100±T)/100=可比实例在估价时点时的价格

　　?采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：

　　可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数 =可比实例在估价时点时的价格

　　成交日期时的价格指数

　　?采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：

　　可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格

　　?采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:

　　可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数=可比实例在估价时点时的价格

　　?采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:

　　可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)=可比实例在估价时点时的价格

　　4.房地产状况调整

　　?房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法

　　?可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象房地产状况下的价格

　　或者∶

　　可比实例在其房地产状况下的价格× 1 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格

　　1±R %

　　可比实例在其房地产状况下的价格× 100 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格

　　100±R

　　?可比实例在其房地产状况下的价格×100/()=可比实例在估价对象房地产状况下的价格

　　?可比实例在其房地产状况下的价格×100/()×()/100=可比实例在估价对象房地产状况下的价格

　　注∶上式()为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分