2014年房地产估价师《案例分析》考点辅导(8)

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　　房地产损害赔偿估价方法选择

　　损害赔偿评估通常采用修复费用法(成本法)、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。

　　(一)修复费用法(成本法)

　　修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。

　　直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：

　　(1)房屋使用人周转安置费用;

　　(2)房屋空置的收益损失;

　　(3)房屋使用面积减少的损失;

　　(4)房屋室内净高降低的损失;

　　(5)房屋采光面积减少的损失;

　　(6)房屋耐久性降低的损失;

　　(7)邻近房屋损坏的补偿;

　　(8)施工影响的补偿;

　　(9)其他直接经济损失。

　　被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。

　　(二)损失资本化法

　　损失资本化法是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和，或无质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和与有质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和的差评估房地产的价值损失。该法可分为三种类型，即净收益减少收益年期不变型、收益不变收益年期减少型、收益及收益年期减少型。

　　1.净收益减少收益年期不变型

　　2.净收益不变收益年期减少型

　　3.净收益、收益年期减少型

　　(三)赔偿实例比较法

　　赔偿实例比较法也称市场法，该法通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产质量缺陷价值减损实例进行比较，对这些类似房地产质量缺陷价值减损作适当的修正，以此估算估价对象的房地产质量缺陷价值减损。

　　采用市场法评估时，应当选取三个或三个以上类似房屋质量缺陷的可比实例;进行补偿情况修正，应当将可比实例补偿金额修正为正常补偿金额;进行补偿日期修正，应当将可比实例在补偿日期的补偿金额调整为在评估时点的补偿金额;进行缺陷状况修正，应当将可比实例房屋质量缺陷状况下的补偿金额调整为被评估房屋质量缺陷状况下的补偿金额。

　　(四)损害前后价差法

　　损害前后价差法也称剩余法，该法是通过测算损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。而损害前后的房地产市场价值可采用市场法或收益法等方法进行评估。即：

　　商品房价值减损值=损害前的房地产市场价值-损害后的房地产市场价值