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2014年房地产估价师《案例分析》考点:房地产损害赔偿估价

|0·2014-04-02 14:20:59浏览0 收藏0
摘要 2014年安全工程师正在备考,环球网校整理"2014年房地产估价师《案例分析》复习资料"供大家参考学习!祝您马到成功!

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  房地产损害赔偿估价

  应把握被损害房地产在损害发生前后的状态,对于可修复部分,宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。注意估价技术路线。

  各种类型的房地产估价:

  一、居住房地产估价(分普通住宅、高档公寓、别墅)

  1、影响居住房地产价格的区域因素:交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量、治安环境、城市大配套设施条件、人文环境等。

  2、影响居住房地产价格的个别因素:建筑结构、类型和等级、装修、设施与设备、质量、朝向与楼层、户型、产权情况。

  3、各种类型的居住房地产区域影响因素不同,估价时还要考虑政策性的影响。高层住宅通常是楼层越高价值越大。

  二、商业房地产估价(含餐饮)

  1、商业房地产及其估价特点。

  ①经营内容多。不同的经营内容(或不同的用途)一般会有不同的收益率,如果用收益法估价,则应对经营内容不同的各部分房地产采用不同的资本化率。

  ②转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营,有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者,因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。避免有的估价委托方仅是承租人,却以房地产所有人的身份委托估价。注意转租的合法性。

  ③装修高档而复杂。有些地方,买下或租下别人经营的商业用房后,一定要重新装修,因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中,要考虑到这种因素。

  2、影响商业房地产价格的主要区域因素:繁华程度、交通条件(公交通达度、交通便捷度)。

  3、影响商业房地产价格的主要个别因素:临街状况、内部格局(分割出租的,要有一定的空间间距)、楼层、面积(不宜太大也不宜太小)、装修、转租的可能性(转租将影响投资商业房地产的灵活性,从而影响该商业房地产的价值)。

  4、餐饮房地产估价:搜集包间数、座位数、就餐次数、人均消费额等;经营成本:保险费、成本、工资、应扣除特色引起的商业垄断收益。

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