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估价对象为一宗10 000 m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层;其中1~3层主要为商业用途，建筑面积9 000 m2(含独立使用的车棚300 m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15 007元/m2。工程自2006年9月1日开工，2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下。
1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2.建筑安装工程费为1 100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3.商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。
4.商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2 700元/m2;建成一年时可售出60%，平均价格为2 800元/m2;剩余的10%会在建成一年后售出，平均价格潮2 900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5.房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)。
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。解：
1.开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10 000×5=50 000(m2)住宅总面积=50 000-000=41 000(m2)
(1)商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置及租金损失率) =50×12×(1-10%)=540(元/m2)
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率) =540×(1-24%)=410.40(元/m2)
商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5 =4 118.45(元/m2)
商铺开发完成后的总价=4 118.45×9 000=3 706.61(万元)
(2)住宅开发完成后的总价值=41 000×30%×2 700/(1+12%)2.5+60%×
2 800/(1+12%)3+10%×2 900/(1+12%)3.5=8 204.06(万元)
(3)开发完成后的房地产总价值=3 706.61+8 204.06=11 910.67(万元)
2.扣除项目
(1)建安工程费=50 000×1 100/(1+12%)=4 910.71(万元)
(2)专业及管理费用=4 910.71×8%=392.86(万元)
(3)销售费用和销售税费总额=11 910.67×(3.5%+5.5%)=1 071.96(万元)
(4)销售利润=11 910.67×20%=2 382.13(万元)
(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V
3.总地价
2006年9月1日的总地价：
V=11 91.67-4 910.71-392.86-1 071.96-2 382.13-0.04VV=3 031.74(万元)
答案:1.商铺开发完成后的单价公式中折现率错，应为12%。
2.商铺开发后的总价值计算时，应扣除300 m2独立车棚的面积。商铺开发完成后的总价值=4 118.45×8 700=3 583.05(万元)或3 760.52×8 700=3 271.65(万元)
3.在计算2006年9月1日总地价的扣除项目中，不应包括销售利润。总地价V=11 910.67-4 910.71-392.86-1 071.96-0.04
V=5 322.25(万元)
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