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李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于 2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/m2。
请问：
1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?
2.2007年9月该房层被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月 30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为 4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合量性?
答案：
1.(1)评估的依据为其合法用途，即住宅，而转让目的为商业用途，故评估结果低于转让价格。
(2)从评估目的来看，抵押价值评估需要采取谨慎原则，评估结果较为保守。
(3)估价时点的市场情况可能发生了变化。
(4)评估的是公开市场价值，与实际成交价格可能一致。
2.(1)估价时点不同，房地产价格可能发生了变化。
(2)最终拆迁补偿标准由拆迁入和被拆迁入协商确定，与评估结果可能存在差异。
(3)住宅和商铺的补偿价格不同。
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