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2014年房地产估价师《理论与方法》考点公式2

|0·2014-03-11 09:26:08浏览0 收藏0
摘要 2014年房地产估价师《理论与方法》考点公式如下:

  房地产估计师历年真题(2003-2012)汇总

  点击查看:2014年房地产估价师《理论与方法》考点公式汇总

  1.求取比准价格

  ?百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶

  估价对象价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数

  估价对象价格×(1±S %)×(1±R %)=可比实例成交价格×(1±T %)或者∶

  估价对象价格=可比实例成交价格× 1 ×(1±T %)× 1 或者∶

  1±S % 1±R %

  估价对象价格=可比实例成交价格× 100 × 100±T × 100

  100±S 100 100±R

  ?百分率法下的修正、调整系数累加公式∶

  估价对象价格=可比实例成交价格×(1+交易情况修正系数+交易日期调整系数+房地产状况调整系数)

  估价对象价格×(1±S %±R %)=可比实例成交价格×(1±T %)或者∶

  估价对象价格=可比实例成交价格× 1±T % 或者∶

  1±S %±R %

  估价对象价格=可比实例成交价格× 100±T

  100±S±R

  ?差额法下的公式∶

  估价对象价格=可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产状况调整数额

  2.房地产价格的构成

  ?开发利润=开发完成后的房地产价值―土地取得成本―开发成本―管理费用―投资利息―销售费用―销售税费

  ?计算基数=土地取得成本+开发成本,即:直接成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本)

  ?计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用:投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)

  ?计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用,相应的利润率可称为成本利润率,即:

  成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)

  ?计算基数=开发完成后的房地产价值(售价),相应的利润率可称为销售利润率,即: 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值

  3.成本法的基本公式

  ?成本法最基本的公式为:房地产价格=重新购建价格一折旧

  ?新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润

  上式中:

  ?开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%

  ?新开发区某宗土地的单价=(取得该用地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+ 总开发利润)/(用地总面积×开发完成后可转让面积的比率)×用途、区位等因素调整系数

  ?求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下:

  该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息+

  总销售费用+总销售税费+ 总开发利润

  =取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息+可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率得出:

  ?该荒地开发完成后可转让熟地的总价= (取得该荒地的总代价 十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)

  1―销售费用、销售税费和开发利润的比率

  ?该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息

  (1―销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积

  = (取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用十总投资利息)

  (1―销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积比率×该荒地总面积

  ?新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

  ?新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润

  ?旧房地价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新购建价格―建筑物重新购建价格

  ?旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格―建筑物的折旧

  4.建筑物的折旧

  ?建筑物的折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值

  ?剩余经济寿命=经济寿命一有效经过年数

  ?直线法的年折旧计算公式:

  Di=D=C―S/N

  =C (1―R) /N

  上式中:Di――第i年的折旧额。D是一个常数;C――建筑物的重新购建价格;S――建筑物的净残值

  N――建筑物的经济寿命;R――建筑物的净残值率;(C―S) ――称为折旧基数;

  ?年折旧率d=D/C×100% =(C―S)/(C×N) ×100%=(1―R)/N×100%

  ?有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=D×t=(C―S)t/N=C(1―R) t/N

  ?直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为:V=C―Et=C―(C―S)t/N=c[1―(1―R)t/N]

  上式中:Et――建筑物的折旧总额;V――建筑物的现值;(C―S) ――称为折旧基数;

  ?成新折扣法

  V=C+q 式中:V――建筑物的现值;C――建筑物的重新购建价格;q――建筑物的成新率(%);

  ?用直线法计算成新率的公式为:

  q=[1―(1―R)t/N] ×100% 当R=0时,q=(1―t/N)×100%

  =[1―(1―R) N―n/N]×100% =t/N×100%

  =[1―(1―R) t/ t+n]×100% =n/ t+n×100%

  ?建筑物经济寿命=1/年折旧率

  ?修复所必需的费用≤修复后的房地产价值―修复前的房地产价值

  ?扣除功能过剩引起的折旧后的成本=重置成本―超额持有成本

  ?扣除功能过剩引起的折旧后的成本=重置成本―(无效成本+超额持有成本)

  5.成本应用中涉及的有关规定

  ?年折旧额=原价×(1―残值率)/耐用年限

  6.收益法的基本原理

  ?地价=年地租×购买年 ?地价=地租/利息率

  ?某笔资金×利率=房地产的净收益

  ?房地产价格=房地产的净收益/利率

  7.报酬资本化法的公式

  ?V=A1/1+Y1+ A2/(1+Y1)×(1+Y2)+…+An/(1+Y1)×(1+Y2)…×(1+Yn)]

  ?V=A1/1+Y+A2/(1+Y)2+A3/(1+Y)3+…+An/(1+Y)n

  ?A末=A初(1+Y)

  ?V=A/Y[1―1/(1+Y)n]

  ?V=A/Y

  ?Kn=1―1/(1+Y)n =(1+Y)n―1/(1+Y)n

  ?V70=V∞×K70

  ?V50=V∞×K50

  ?V∞=V50/K50

  ?V40=V40×K40/K50

  ?Vn= VN×Kn/ KN

  =VN×(1+Y ×[(1+Y)n―1] / (1+Y ―1

  ?Vn= A/Yn〔1―1/(1+Yn)n〕或VN= A/YN〔1―1/(1+YN)N〕

  以上几个公式中:V―房地产收益价格又称现值;n―收益年限;A1,A2…An――第n期净收益;

  Y1,Y2…Yn――第Y期报酬率(折现率)

  ?收益期限为有限年的公式: 式中t为净收益有变化的期限

  ?收益期限为无限年的公式:

  ?净收益按一定数额递增 有限年V=(A/Y+b/Y2)×[1―1/(1+ Y)n]―b/Y×n/(1+Y)n 未来第n年为 [A十(n―1)b]收益年限为无限年V=A/Y+b/ Y2

  ?净收益按一定数额递减 有限年V=(A/Y―b/Y2)×[1―1/(1+Y)n]+b/Y×n/(1+Y)n 未来第n年为 [A―(n―1)b]

  n≤A/b+1

  ?净收益按一定比率递增 有限年 V=A/(Y―g)×[1― (1+g)/(1+Y) n ] 未来第n年为 A(1+g)n―1

  无限年 V=A/(Y―g)

  ?净收益按一定比率递减 有限年 V=A/(Y+g)×[1― (1―g)/(1+Y) n] 未来第n年为A(1―g)n―1

  无限年 V=A/Y+g

  以上几个公式中:V―房地产收益价格又称现值;b―净收益逐年递增(减)的数额;g―净收益逐年递减的比率;

  ?净收益为有效毛收入减运营费用公式:有效毛收入逐年递增的比率为gI,运营费用逐年递增的比率为gE,收益年限为有限年公式为:V=I/(Y―gI)×[1― (1+gI)/(1+Y) n]―E/Y―gE×[1― (1+gE)/(1+Y) n ]

  上式中:I―有效毛收入;E―运营费用;gI―逐年递增的比率;gE―逐年递增的比率;

  ?预知未来若干年后的价格的公式:

  ?如果净收益每年不变为A,则公式为: V=A/Y[1― (1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

  ?如果净收益按一定数额递增,则公式为: V=(A/Y+b/Y2) [1―1/(1+Y) t] ―b/Y×t/(1+Y) t+Vt/(1+Y) t

  ?如果净收益按一定数额递减,则公式为: V=A/Y―g [1― (1+g/1+Y) t]+b/Y×t/(1+Y) t+Vt/(1+Y) t

  ?如果净收益按一定比率递增,则公式为: V=A/Y―g [1― (1+g/1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

  ?如果净收益按一定比率递减,则公式为: V=A/Y+g [1― (1+g/1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

  ?如果难以预测未来的价格公式为:V=A[ (1+Y) t―1] /Y[(1+Y) t― (1+△) ]

  =A/ Y―△×Y/(1+Y) t―1=A/ Y ―△a

  上式中:a―偿债基金系数;A―净收益;V―房地产收益价格又称现值;Y―报酬率(折现率) ;△―增值率;

  8.净收益

  ?潜在毛收入(PGI) ;?有效毛收入(EGI) ;?净运营收益(NOI) ;?税前现金流量(PTCF) ;?运营费用率(OER)

  ?税后现金流量(ATCF) ;?净收益率(NIR)

  ?净收益率=1―运营费用率

  ?净收益=潜在毛收入―空置等造成的收入损失―运营费用

  =有效毛收入―运营费用(运营费用,不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税)

  ?有租约限制下的价值=无租约限制下的价值 ― 承租人权益的价值

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