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第二章 不同类型房地产的估价
按照估价对象的用途，在房地产估价时一般将房地产分为下列十种类型：
(1)居住房地产：包括普通住宅、高档公寓和别墅等。
(2)商业房地产：包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。
(3)办公房地产：包括商务办公楼(俗称写字楼)、行政办公楼等。
(4)旅馆房地产：包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店;招待所等。
(5)餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。
(6)娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。
(7)工业房地产：包括厂房、仓库等。
(8)农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。
(9)特殊用途房地产：包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。
(10)综合房地产：是指具有上述两种以上(含两种)用途的房地产。
本章主要对居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊等九种用途房地产的估价案例进行分析，综合房地产实际上是各种类型房地产的复合体，本书中有些估价案例就是综合房地产，因此不再单独分析。
一、居住房地产及其特点
居住房地产主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等。居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，也是社会存量资产的一个重要组成部分。与其他类型房地产相比，居住房地产主要有以下特点：
(一)单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大
居住房地产主要以满足自用为目的，也有部分作为投资，出租给租客使用。由于居住房地产往往以居民个人的购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁，交易量十分巨大。
(二)具有较强的相似性、可比性
居住房地产之间的相似性、可比性比其他房地产多，在一个居住小区中，往往有很多幢相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型及功能等;在同一幢居住房地产楼内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住宅也基本上没有什么区别。此外，由于居住房地产市场交易量巨大，所以比较容易获取足够数量的可比实例。
(三)不同类型住房价格内涵差异明显
由于我国住房政策阶段性、导向性差异的原因，在我国城市中存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资房等，这些住房的权属性质存在差异，商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权;房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的;廉租住房只拥有建筑物的使用权。由于现阶段住房权属性质的不同，必然导致其价格构成内涵上的差异，因此其估价也具有各自的特殊性。商品房价格既包含建筑价格也包含土地价格，房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时，还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还应扣除出让金。因此对居住房地产进行估价时应了解这些特点。
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