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第九章 房地产金融与项目融资
第一节 房地产资本市场
1.房地产市场与资本市场：
房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展、房地产价值的提高而逐渐演变的。在房地产价值较低的时候，房地产投资者(开发商或业主)自己就可以提供开发或获得房地产所需的全部资金，几乎没有融资需求。
随着房地产价值的逐渐提高，开始需要从金融机构贷款，房地产信贷开始流行。随着房地产信贷规模逐渐增大，传统的房地产金融机构为了规避相关贷款风险，开始实施抵押贷款证券化。同时，商用房地产价值的提高，使得单个自然人无法提供全部权益资本。大宗商用房地产逐渐变成由公司、房地产有限责任合伙企业、房地产投资信托等机构持有。这些机构通过发行股票和债券等方式为房地产开发投资活动获得融资，从而实现了房地产权益的证券化。
这时，房地产市场和资本市场之间变得密不可分。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款在内的房地产贷款，已经成为商业银行、储蓄机构等金融机构的资产的主要组成部分;房地产股份有限责任公司和房地产投资信托公司的股票和其他股票一样在股票交易所交易;房地产抵押贷款支持证券也逐渐成为证券市场的重要组成部分。
2.房地产权益融资：
当房地产企业的资本金数量达不到启动项目所必须的资本金数量要求时，就需要进行权益融资。
(一)房地产权益融资的特点
房地产权益融资主要表现为房地产企业权益融资。房地产企业也可以为特定房地产投资项目，即房地产项目公司进行权益融资。房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润。
(二)中国房地产权益融资需求
目前，我国房地产企业平均规模增长速度很快，但权益资本普遍偏少，资产负债率偏高。因此，房地产企业主要从事开发业务，较少进行持有物业投资。
(三)房地产权益融资的新发展
为拓宽房地产直接融资渠道，国家已决定开展房地产投资信托基金试点。根据《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》的初步规划，试点阶段的房地产投资信托基金将在银行间市场发行，而非交易所公开上市;在产品设计上，不采用国际通行的买断式，而通过信托方式来隔离资产的所有权和收益权，发行人不丧失对资产的控制权，只是将资产的收益权转让给信托单位持有人。因此，试点阶段的房地产投资信托基金募集资金有限，个人投资者和机构投资者不能参与投资，短期内尚难以对房地产直接融资做出较大贡献。
3.房地产债务融资：
债务融资就是借钱做生意。很少有房地产企业完全使用自有资金进行房地产投资，充分利用财务杠杆的作用，通过债务融资提高企业的投资能力，是房地产企业的通行做法。
(一)债务融资的特点
债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。此外，相对于权益融资，债务融资还具有以下几个特点：
(1)短期性。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还。
(2)可逆性。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务。
(3)负担性。企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。
(4)流通性。债券可以在流通市场上自由转让。
权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配，也就是股利;债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息进入财务费用，可以在税前扣除。
(二)债务融资的类型结构
企业债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。
1.银行信贷
银行信贷是银行将自己筹集的资金暂时借给企事业单位使用，在约定时间内收回并收取一定利息的经济活动。
2.商业信用
商业信用是指工商企业之间相互提供的，与商品交易直接相联系的信用形式，包括企业之间以赊销分期付款等形式提供的信用，以及在商品交易的基础上以预付定金等形式提供的信用。
3.企业债券
根据我国《公司法》的规定，股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，可以依法发行公司债券。
4.租赁融资
租赁融资是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。资产的所有权最终可以转移，也可以不转移。
(三)厉地产债务融资来源
房地产债务融资的主要来源是商业银行和银行类金融机构。
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