2014年房产估价《理论与方法》讲义:第八章一节

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　　第八章 成本法及其运用

　　第一节 成本法概述

　　成本法的含义：

　　简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。

　　成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产价值的方法。即先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也称为积算法。由此还可知成本法中的"成本"并不是通常意义上的成本(不含利润)，而是价格(包含利润)。但在该方法中也用到了通常意义上的成本以及费用、支出、代价、投入等相关概念。这就需要在遇到"成本"、"费用"、"支出"、"代价"、"投入"等概念时，注意根据上下文的内容来判定它们的具体内涵。

　　成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值称为积算价值。

　　成本法的优点是其求得的价值使人"看得见"--人们可以看到该价值是由哪些部分组成的;较容易发现其中哪些是重复多余的，哪些被遗漏了，以及哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法测算出的价值看似有"依据"，特别是在有"文件"规定房地产价格构成以及相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下。

　　成本法的理论依据：

　　成本法的理论依据是生产费用价值论――商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体可从卖方和买方两个角度来看。从卖方的角度来看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发该房地产已花费的代价。如果低于该代价，他就要亏本。进一步来看，当一种房地产的市场价格低于它的成本时，它就不会被开发，除非它的市场价格升高了;而如果一种房地产的市场价格远高于它的成本，则它将会很快进入市场，直到其市场价格降下来。

　　从买方的角度来看，房地产价格是基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发该房地产的必要支出及应得利润。如果高于该必要支出及应得利润，则还不如自己开发(或者委托他人开发)。例如，当房地产为土地与建筑物的综合体时，买方在确定其购买价格时通常会这样考虑：如果自己购买一块相似的土地的现时价格是多少，然后在该土地上建造相同或相似的建筑物的现时费用又是多少，此两者之和(含应得利润)便是自己愿意支付的最高价格。当然，如果该房地产中的建筑物是旧的或者质量、性能上有缺陷，或者建筑物以外还有一些不利因素，则买方在确定其愿意支付的最高价格时还会考虑折旧，即还要减价。

　　由上可见，一个是不低于开发已花费的代价(含应得利润)，一个是不高于预计重新开发的必要支出及应得利润，买卖双方可以接受的共同点是正常的开发代价(包含开发的必要支出及应得利润)。因此，估价对象的价值便可以根据重新开发估价对象的必要支出及应得利润来求取。

　　成本法适用的估价对象：

　　新近开发完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发的房地产(即在建工程)、计划开发的房地产(如期房)，都可以采用成本法估价。对于很少发生交易而限制了市场法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。

　　在房地产保险(包括投保和理赔)和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状;对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要采取重建方式来解决。另外，在房地产市场不够活跃或类似房地产交易较少的地区难以采用市场法估价时，通常只好采用成本法估价。

　　成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值。当采用成本法评估局部房地产的价值时，如评估某幢住宅楼中某套住宅的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的平均价值，然后在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值。在实际估价中，根据估价对象这类房地产的开发方式，还可能需要先求取整个“小区”的平均价值，然后调整到“幢”的平均价值，再在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后得出该套住宅的价值。采用成本法评估开发区中某宗土地的价值，通常也与此类似。

　　成本法估价比较费时费力，测算估价对象的重新购建价格和折旧都有较大的难度，尤其是那些建筑物过于老旧的房地产。如果一个建筑物已很破旧，基本上没有了使用价值，这时就不宜采用成本法估价。在这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价;对于整个房地产，一般是采用假设开发法，根据其未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价。因此，成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值。

　　成本法估价需要具备的条件：

　　运用成本法估价需要注意的是，现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，花费的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于"成本加平均利润"是在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进出市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。其原理如下：

　　首先假设价格正好等于成本加平均利润，并假设此时的供给与需求正好平衡，然后假设有某个因素(如利率上调)导致了供大于求，则在供求规律和利润激励的作用下会出现以下循环：供大于求一价格下降一开发利润率降低一开发投资减少一开发量缩减一供给减少一价格上涨一开发利润率上升一开发投资增加一开发量增加一供给增加一价格下降……

　　显而易见，如果不是在较长时期内，或者没有自由竞争，又或商品本身不可以大量重复生产，则上述循环就不能成立，价格就不会等于成本加平均利润。实际上，即使具备这些条件，价格等于成本加平均利润也是偶然的，价格仅仅是围绕着"成本加平均利润，，而上下波动，趋向于"成本加平均利润"。当求大于供时，价格可能大大高于开发成本;当供大于求时，价格可能大大低于开发成本。因此，房地产开爱成本高，并不意味着房地产价格就必定高;房地产开发成本低，也不意味着房地产价格就必定低。正是因为房地产价格与房地产开发成本不是始终成正比，才出现了房地产开发投资有赚钱与赔钱的问题。无论是从一个房地产开发项目来看，还是从一个房地产开发企业来看，甚至从整个房地产开发行业来看，都有赚钱与赔钱的问题。如果房地产价格始终是由房地产开发成本决定的，则海南、北海的房地产市场就不会有1993年房地产热过后的一段"悲惨"局面。