2014年房产估价《理论与方法》讲义:第六章二节

    点击查看：2014年房地产估价师《理论与方法》第六章讲义汇总

　　第二节 搜集交易实例

　　搜集大量交易实例的必要性：

　　运用市场法估价需要拥有大量的交易实例。只有拥有了估价对象所在地大量的房地产交易实例，才能把握估价对象所在地正常的房地产市场价格行情，保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围;才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加准确而不会出现较大误差。因此，估价机构和估价师应努力搜集较多的交易实例。

　　搜集交易实例尽管是市场法估价的一个步骤，但对估价机构和估价师而言，交易实例是一个不断积累的过程，平时就应留意搜集，不能等到采用市场法估价时才去搜集。这样，一旦需要采用市场法估价，就已经有了足够多的交易实例可供选取，从而可以较快地完成估价工作。当然，在采用市场法估价时，也可根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。

　　搜集交易实例的途径：

　　交易实例不会自己跑到估价师手中。估价师应视为自己要买卖、租赁房地产那样用心去调查估价对象所在地的房地产市场行情和搜集交易实例的途径，掌握搜集交易实例的技巧，尽力搜集较多的交易实例。

　　搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有：

　　(1)走访房地产交易当事人，了解其交易的房地产及成交价格等信息。

　　(2)访问房地产经纪机构和房地产经纪人员、相关律师、房地产交易当事人的邻居等，了解其促成交易或知悉交易的房地产及成交价格等信息。现在，越来越多的房地产交易是通过房地产经纪机构和房地产经纪人员促成的，通过房地产经纪

　　机构和房地产经纪人员可以获得大量及时、真实的交易实例。

　　(3)查阅政府和有关部门的房地产价格等资料。例如，房地产权利人转让房地产时向有关部门申报的成交价格等资料，政府出让建设用地使用权的价格等资料，政府或其授权的部门确定、公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格等资料。

　　(4)向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。现在，出现了一些以营利为目的的专门从事房地产价格等信息搜集、整理、分析和提供的机构。

　　(5)查阅报刊、网站上有关房地产出售、出租的广告，参加房地产交易展示会，与房地产的业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。要价、标价、挂牌价、报价等虽然不是成交价格，一般不能反映真实的市场价格行情，不应作为交易实例，但与成交价格之间有一定的关系，在一定程度上可以作为了解市场行情的参考。

　　(6)同行之间相互提供。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。

　　搜集交易实例的要求：

　　搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。

　　在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产基本状况，如名称、坐落、规模(面积)、用途、权属以及土地形状、土地使用期限、建筑物竣工日期(或建成年份、建成年代)、建筑结构、周围环境和景观等。②交易双方基本情况，如卖方和买方的名称及之间的关系等。③成交价格，包括总价、单价及计价方式(如是按建筑面积计价还是按套内建筑面积、使用面积、套计价)。④成交日期。⑤付款方式，例如是一次性付款还是分期付款(包括付款期限、每期付款额或付款比例)、贷款方式付款(包括首付款比例、贷款期限)。⑥交易情况，如交易目的(卖方为何而卖，买方为何而买)、交易方式(如协议、招标、拍卖、挂牌等)、交易税费负担方式(如买卖双方是依照规定或者按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的税费，还是全部税费由卖方负担或由买方负担等)，以及有无利害关系人之间的交易和急于出售、急于购买等特殊交易情况。

　　为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一和规范，最好事先将房地产分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、体育和娱乐、工业、农业等不同类型，分别针对这些类型的房地产将需要搜集的内容制成表格。此表格可命名为"房地产交易实例调查表"。表6-1是一种示意性、简化的"房地产交易实例调查表"，仅供参考。