2014房地产估价师《制度与政策》考点:集体土地征用

　　第二节集体土地征用

　　一、征用集体土地特点

　　1、按现行《土地管理法》的规定。征用土地具有三个明显的特点：一是具有一定的强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位必须服从国家的需要;二是要妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿;三是被征用后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国家所有的土地。

　　2、《土地管理法》将土地分为农用地、建没用地和未利用土地。

　　二、征用集体土地应遵守的原则

　　在征用土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则：

　　1、珍惜耕地，合理利用土地的原则。在征用土地时，必须坚持“一要吃饭、二要建设”的方针，必须坚持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本国策。

　　2、保证国家建设用地的原则。在征用土地时，应反对两种做法，一是以节约土地为理由，拒绝国家征用;二是大幅度提高征用土地管理费用，限制非农业用地。

　　3、妥善安置被征地单位和农民的原则。妥善安置主要包括：(1)要给被征地单位妥善安排生产用地;(2)要妥善安置征地范围内的拆迁户;(3)对征用的土地要适当补偿;(4)对因征地给农民造成的损失应适当补助;(5)对征地造成的农民劳动力要适当安排是。

　　4、有偿使用土地的原则。有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。有偿使用土地包括土地使用权出让、土地出租、土地使用权作价入资、入股等多种形式。

　　5、依法征地的原则。

　　例题： 1、无偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。(　)

　　答案：错

　　解析：有偿使用土地才是土地使用制度改革的核心内容。

　　2、有偿使用土地包括土地使用权出让、土地出租、土地使用权作价入资、入股、划拨等多种形式。(　)

　　答案：错

　　解析：划拨不是有偿使用土地的形式。

　　三、征用集体土地的有关政策

　　1、征用土地批准权限的规定

　　(1)征用土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。

　　(2)征用农地的，应办理相关手续。

　　(3)基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他用地超过70公顷的，由国务院审批。

　　(4)其他用地和已经批准的农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批，并报国务院备案。

　　2、建设单位申请征地不得化整为零。

　　3、对被征地单位和农民进行安置、补偿、补助。

　　4、临时用地必须办理报批手续。临时用地的期限，最多不能超过两年，并不得改变用途。

　　5、征用土地时必须进行征地公告。

　　6、合理使用征地补偿费。

　　四、征用集体土地补偿的范围和标准

　　《土地管理法》规定，征用耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。

　　1、土地补偿费标准：征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍;其他由省级政府规定。

　　2、安置补助费：安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的补偿费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。

　　对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征用前三年平均年产值的30倍。

　　3、地上附着物和青苗的补偿费等：地上附着物和青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年耕作的。

　　4、临时用地补偿：按该耕地前三年平均年产值逐年给予补偿。

　　五、征用集体土地的工作程序

　　1、申请用地。

　　2、受理申请并审查有关文件。县级以上人民政府土地行政管理部门30日内，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政管理部门审查。

　　3、审批用地。

　　4、征地实施。经批准的建设用地，由被征用土地所在地的市县级人民政府组织实施。

　　5、签发用地证书。

　　6、征地批准后的实施管理。

　　7、颁发土地使用证。

　　8、建立征用土地档案。

　　解析：土地使用费不属于征用耕地的补偿费用范围。