2014房产估价《案例分析》考点:价值定义

　　价值定义

　　估价采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。

　　估价依据

　　1.法律、法规和政策性文件

　　(1)《中华人民共和国房地产管理法》;

　　(2)《中华人民共和国土地管理法》;

　　(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》;

　　(4)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;

　　(5)《中华人民共和国担保法》。

　　2.技术标准、规程、规范

　　(1)《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999);

　　(2)《房地产抵押估价指导意见》;

　　(3)《城镇土地估价规程》 (GB/T 18S08-2001)。

　　3.委托人提供的相关资料

　　(1)《广州市国有土地使用权出让合同》及附件;

　　(2)《建设用地规划许可证》及附件;(3)《建设工程规划许可证》及附件;

　　(4)《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划验收合格证》等复印件;

　　(5) 委托人提供的其它相关资料。

　　4.估价人员调查收集的相关资料

　　(1)估价人员实地查勘和估价机构掌握的其他相关资料;

　　(2)估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。

　　估价原则

　　1.合法原则

　　合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据;在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据;在合法处分方面，应以法律、法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据;在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。

　　2.最高最佳利用原则

　　所谓最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。

　　3.估价时点原则

　　房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。

　　4.独立、客观、公正原则

　　独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。

　　5.替代原则

　　根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

　　6.谨慎原则

　　在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。