2014年房地产估价师《理论与方法》第二章练习题6

    点击查看：2014年房地产估价师《理论与方法》第二章练习题汇总

　　四、单项选择题答案

　　1、【正确答案】A

　　【答案解析】房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。参见教材P46。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】A

　　【答案解析】在房地产估价中一般将建筑物作广义理解，建筑物的定义是：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。参见教材P48。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】A

　　【答案解析】构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。参见教材P48。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】D

　　【答案解析】房地产权益以房地产权利为基础，包括：

　　①房地产的各种权利，例如所有权、土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。

　　②受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可以同时存在着多种房地产权利，例如设立了抵押权、租赁权的房屋所有权或土地使用权。

　　③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利，例如城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，房地产被人民法院查封而使其处分受到限制。

　　④房地产的额外利益或收益，例如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入。参见教材P50。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】D

　　【答案解析】建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。参见教材P50。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】A

　　【答案解析】房地产所有权有单独所有、共有、建筑物区分所有权三种。参见教材P50。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】B

　　【答案解析】在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权。参见教材P52。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】D

　　【答案解析】租赁权属于债权。参见教材P52。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】A

　　【答案解析】物权是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。参见教材P52。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】D

　　【答案解析】一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权(版权)、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券(股票、债券)等。参见教材P53。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　11、【正确答案】B

　　【答案解析】房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。参见教材P53。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　12、【正确答案】A

　　【答案解析】由于不可移动，每宗房地产的日照、环境景观、与其他地方(如市中心)的距离、对外交通、外部配套设施等，均处于相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。参见教材P59。

　　【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

　　13、【正确答案】C

　　【答案解析】建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。参见教材P60。

　　【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

　　14、【正确答案】A

　　【答案解析】居住用地为70年。参见教材P60。

　　【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

　　15、【正确答案】D

　　【答案解析】建设用地使用权期间届满的，除了住宅建设用地使用权自动续期之外，非住宅建设用地使用权人未申请续期，或者虽然申请续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。参见教材P61。

　　【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

　　16、【正确答案】C

　　【答案解析】房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。参见教材P63。

　　【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

　　17、【正确答案】A

　　【答案解析】管制权，政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用做出限制。例如，通过城市规划规定建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率，限制在居住区内建设某些工业或商业设施等。参见教材P64。

　　【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

　　18、【正确答案】C

　　【答案解析】房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值;通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。参见教材 P66。

　　【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

　　19、【正确答案】B

　　【答案解析】房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的。现实中的房地产价格是波浪式上升的。参见教材P66。

　　【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

　　20、【正确答案】B

　　【答案解析】在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产空间利用权。参见教材P71。

　　【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】

　　21、【正确答案】C

　　【答案解析】处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。参见教材P71。

　　【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】

　　22、【正确答案】D

　　【答案解析】10层以上(含10层)为高层住宅。参见教材P75。

　　【该题针对“房地产状况描述”知识点进行考核】

　　23、【正确答案】D

　　【答案解析】土地使用管制情况其他要求如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。参见教材P77。

　　【该题针对“房地产状况描述”知识点进行考核】

　　五、多项选择题答案

　　1、【正确答案】ABC

　　【答案解析】一宗土地的空间范围：①地球表面，简称地表;②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间;③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。参见教材P47。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】ABCE

　　【答案解析】构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。参见教材P48。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】DE

　　【答案解析】仅仅是放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，则不属于其他地上定着物，例如摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等。参见教材P49。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】BDE

　　【答案解析】房地产所有权有独有、共有和建造物区分所有权。参见教材P50。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】ACE

　　【答案解析】房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。参见教材P50。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】AC

　　【答案解析】共有又有按份共有和共同共有。参见教材P50。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】E是指房地产的方便程度，不属于位置因素。参见教材P53。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性。参见教材P59。

　　【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】BDE

　　【答案解析】有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。例如，某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。参见教材P63。

　　【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】BD

　　【答案解析】通胀是保值，建造成本提高，实际上也是通胀因素造成的结果。参见教材P66。

　　【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

　　11、【正确答案】CE

　　【答案解析】外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P66。

　　【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

　　12、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产。参见教材 P69。

　　【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】

　　13、【正确答案】BC

　　【答案解析】按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类：“干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产;“干净”的房屋所有权和划拨的建设用地使用权的房地产;“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产;共有的房地产;部分产权或有限产权的房地产;有租约限制的房地产;设立了地役权的房地产;设立了抵押权的房地产;有拖欠建设工程价款的房地产;已依法公告列入征收、征用范围的房地产;被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产;手续不齐全的房地产;房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产;临时用地或临时建筑的房地产;违法占地或违法建筑的房地产;房地产的租赁权、即承租****益，如承租的公有住宅;地役权;房地产的抵押权;房地产的空间利用权;房地产中的无形资产。参见教材P70。

　　【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】

　　14、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】收益性房地产如住宅、商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房、仓库、农地等。参见教材P72。

　　【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】

　　15、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】E属于位置的描述。参见教材P78。

　　【该题针对“房地产状况描述”知识点进行考核】

　　六、判断题答案

　　1、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P47。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】错

　　【答案解析】房地产的实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见教材P49。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】错

　　【答案解析】建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。参见教材P50。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】对

　　【答案解析】地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。参见教材P51。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P51。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P52。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】对

　　【答案解析】单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。参见教材P56。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】对

　　【答案解析】房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体。参见教材P57。

　　【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P59。

　　【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】对

　　【答案解析】房地产尽管有独一无二特性，但一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍然具有一定程度的替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。参见教材P60。

　　【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

　　11、【正确答案】错

　　【答案解析】房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地的总量不能增加。参见教材P61。

　　【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

　　12、【正确答案】对

　　【答案解析】独立性，指单独使用，不受限制。提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。参见教材P65。

　　【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

　　13、【正确答案】错

　　【答案解析】这是从权益状况的角度来划分的。参见教材P70。

　　【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】

　　14、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P72。

　　【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】

　　15、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P74。

　　【该题针对“房地产状况描述”知识点进行考核】