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第二节 物业管理实施与运作要点
一、物业服务企业
(一)物业服务企业的性质
(二)物业服务企业的设立
(三)物业服务企业的权利、义务
二、业主、业主大会及业主委员会
为了规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益，根据《条例》，住建部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)，对业主及其权利义务、业主大会及业主委员会的性质、管理规约等作了明确规定。《物权法》对业主的权利和义务也做出了相应的规定。
三、物业管理的委托和物业服务合同
(一)物业管理的委托
1.物业管理委托方物业管理的委托方是业主。按物业产权归属，物业管理的委托方有房地产开发企业、公房出售单位和业主大会三类主体。
(1)房地产开发企业
(2)公房出售单位
(3)业主大会
2.物业管理招投标概述
(1)物业管理招投标的内涵
(2)物业管理招标方式
(二)物业服务合同
1.物业服务合同的属性
2.物业服务合同的类型
3.物业服务合同的内容
四、物业的承接查验
物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。现场查验20日前建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(3)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;(4)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(5)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起l0日内将上述资料移交给业主委员会。
业主大会选聘物业服务企业后，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交上述资料。物业服务
合同终止时，物业服务企业应当将上述资料交还给业主委员会，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
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