2014年房地产估价师考点辅导:房地产估价的本质(4)

　　(四)房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内

　　在一般人看来，合格的估价师对同一房地产评估出的价值应相同;对于为交易提供参考依据的估价，评估出的价值是否正确还应当用事后的实际成交价格来检验。但在实际中，评估出的价值与实际成交价格通常有差异甚至差异较大;即使是聘请合格的估价师对同一房地产在同一时间的同种价值进行重新评估，不同的估价师评估出的价值往往也不相同。这就产生了估价准确性的问题。

　　对估价准确性问题的全面认识包括下列几点：

　　(1)即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的价值意见，只会得出近似的价值意见。因为估价总是在信息不完全及存在许多不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

　　(2)所有的评估价值都会有误差，即：评估价值=真实价值+误差。估价对象的真实价值只是理论上存在，实际中不可得知，因此评估价值有误差是必然的。即使是对高度、面积、重量等一般物理量的测量，虽然被测量物和测量工具通常是有形的实物，但也不可避免地存在误差。更何况是估价，它在某种意义上是选用无形的估价方法等去测量看不见、摸不着的价值，存在误差也就不难理解了。

　　(3)不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是±10%，有时放宽到±15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。如果评估价值超出了误差范围，即可以认为估价师存在“专业疏忽(professional negligence)”。但以误差范围来判断估价的准确性，在英国估价行业内一直有争议。虽然如此，估价误差还应有个度，误差应在合理范围内，因此就需要确定一个合理的误差范围，上述英国的估价误差范围值得借鉴。

　　(4)判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。由于真实价值不可得知，便出现了两种替代真实价值的选择：一是实际成交价格;二是合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是在一系列正常交易假定条件下最可能的价格，而实际成交时的交易情况不一定是正常的，从而实际成交价格不一定是正常市场价格，所以一般不能采用实际成交价格，而应采用合格的估价师(通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价老师)对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果。

　　(5)即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但在实际估价鉴定中并不轻易直接评判一个评估价值的对与错和误差大小，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。

　　为了使评估价值更加客观合理，防止不同的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点评估出的价值出现较大偏差，相关估价国际组织、区域组织以及许多国家和地区的估价组织或者政府部门制定了指导估价师从事估价业务的技术规范和职业道德规范的估价标准、规则、指南、指引等。例如，国际估价标准委员会(International Valuation Standards Committee，IVSC)制定并努力推广《国际估价标准》(International Valuation Standards，EVS)，欧洲估价师协会联合会(The European Group of Valuers' Associations，TEGoVA)制定了《欧洲估价标准》(European Valuation Standards，EVS)，美国估价促进会估价标准委员会(The Appraisal Standards Board of The Appraisal Foundation)制定了《专业估价操作统一标准》(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，USPAP)，英国皇家特许测量师学会(Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS)制定了《皇家特许测量师学会估价标准》(RICS Valuation Standards)，日本制定了《不动产鉴定评价基准》，中国中国台湾内政部制定了《不动产估价技术规则》，中国香港测量师学会制定了《中国香港测量师学会物业估值准则》(The HKIS Valuation Standards on Properties)，中国内地制定了国家标准《房地产估价规范》并发布了《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等。