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(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
估价行业之外的人通常认为，估价机构和估价师评估出的价值应是可以实现的或者八九不离十，否则就要赔偿相应的损失。实际上，估价是估价机构和估价师以专业机构和老师的身份发表对估价对象价值的专业见解、看法或观点，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象可实现价格的保证。虽然估价是提供价值意见而不是作价格保证，但并不意味着估价机构和估价师可以随意发表这种意见并对其意见可以不负责任。根据提供的专业意见的用途和作用，可分为两种不同性质的估价：一是鉴证性估价(或称证据性估价、公证性估价);二是咨询性估价(或称参考性估价)。为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的特定第三方特别是给众多的不特定的第三方使用，例如为上市公司关联交易提供参考依据的估价，估价报告具有“公共产品” 性质，通常属于鉴证性估价。为估价委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，例如为委托人确定投标报价提供参考的估价，估价报告是一种 “私人产品”，通常属于咨询性估价。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。
目前，已有一些法律法规规定了估价的法律责任：①《中华人民共和国刑法》(2006年6月29日修正文本)第一百九十八条规定：“保险事故的鉴定人、证明人、财产评估人故意提供虚假的证明文件，为他人诈骗提供条件的，以保险诈骗的共犯论处。”第二百二十九条第一款规定：“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。”该条第二款规定：“前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。”该条第三款规定：“第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”第二百三十一条规定：“单位犯本节第二百二十一条至第二百三十条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚。”②《中华人民共和国公司法)(2005年10月27日中华人民共和国主席令第42号公布，以下简称《公司法》)第二百零八条规定：“承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。承担资产评估、验资或者验证的机构因过失提供有重大遗漏的报告的，由公司登记机关责令改正，情节较重的，处以所得收入一倍以上五倍以下的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。承担资产评估、验资或者验证的机构因其出具的评估结果、验资或者验证证明不实，给公司债权人造成损失的，除能够证明自己没有过错的外，在其评估或者证明不实的金额范围内承担赔偿责任。”《中华人民共和国证券法)(2005年10月27日中华人民共和国主席令第43号公布，以下简称《证券法》)第一百七十三条规定：“证券服务机构为证券的发行、上市、交易等证券业务活动制作、出具审计报告、资产评估报告、财务顾问报告、资信评级报告或者法律意见书等文件，应当勤勉尽责，对所依据的文件资料内容的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。其制作、出具的文件有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给他人造成损失的，应当与发行人、上市公司承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外。”
不论是何种性质的估价以及承担的法律责任的大小如何，估价机构和估价师都应认真对待，勤勉尽责地去完成。其中鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。本书讲的主要是鉴证性估价。
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