2014年房地产估价师《经营与管理》练习题:第七章

　　第七章　风险分析与决策

　　一、单项选择题

　　1、土地费用是房地产项目评估中一个重要的计算参数，在我国大城市中心区，土地费用已经占到了总开发成本的(　　)。

　　A、30%～40%

　　B、40%～50%

　　C、50%～60%

　　D、60%～70%

　　2、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的实际净租金收入与()的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。

　　A、售价

　　B、经营收入

　　C、毛租金收入

　　D、税后现金流

　　3、某房地产开发项目的占地面积2000┫，土地总价2600万元，如果房屋开发成本为4500元/┫，预测销售价格为12000元/┫，则该项目实现盈亏平衡的容积率为(　　)。

　　A、1.4

　　B、1.5

　　C、1.6

　　D、1.7

　　4、房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于()。

　　A、变动成本的设置

　　B、销售收入的不同

　　C、固定成本的设置

　　D、平衡点的设置

　　5、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值。

　　A、利润为零

　　B、允许的最低经济效益指标

　　C、最大费用

　　D、最大利润

　　6、当租售价格大于预测时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距()，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

　　A、越大

　　B、越小

　　C、没有关系

　　D、无法判断

　　7、某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000平米的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为45000万元，营业税金及附加为销售收入的5.5%，如要实现30%的成本利润率，则住宅的平均销售单价为(　　)元/m。(2012年真题)

　　A、6500.00

　　B、6878.31

　　C、7142.86

　　D、7751.94

　　8、在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是(　　)的。(2012年真题)

　　A、相互关联

　　B、相互排斥

　　C、相互独立

　　D、相互制约

　　9、“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面哪个是不属于“三个预测值”。()

　　A、最乐观预测值

　　B、最悲观预测值

　　C、最可能预测值

　　D、最不可能预测值

　　10、敏感性分析是一种()分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。

　　A、动态确定性

　　B、动态不确定性

　　C、静态确定性

　　D、静态不确定性

　　11、()不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。

　　A、盈亏平衡分析

　　B、敏感性分析

　　C、风险分析

　　D、临界点分析

　　12、()和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。

　　A、概率分析

　　B、解析法

　　C、调查和老师打分法

　　D、杠杆分析

　　13、某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500万元、300万元和-80万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30%、50%和20%，该项目净现值的期望值是(　　)万元。(2012年真题)

　　A、240

　　B、284

　　C、300

　　D、316

　　14、在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是(　　)。(2012年真题)

　　A、Pi≥0

　　B、Pi≤1

　　C、0≤Pi≤1

　　D、Pi≥1

　　15、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元;净现值的标准差分别为§甲=890万元，§乙=910万元，§丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是()。

　　A、乙<丙<甲

　　B、甲<乙<丙

　　C、丙<甲<乙

　　D、乙<甲<丙

　　16、决策的原则不包括(　　)。

　　A、系统原则

　　B、满意原则

　　C、淘汰原则

　　D、反馈原则

　　17、财务评价方法是从财务方面来探讨项目投资的可行性，应用的前提条件是投资项目的(　　)可预测。

　　A、现金流

　　B、建设周期

　　C、投资成本

　　D、项目用途

　　18、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过(　　)确定是否进行投资。(2011年真题)

　　A、等待投资型期权估价

　　B、放弃型期权估价

　　C、成长型期权估价

　　D、柔性期权估价

　　二、多项选择题

　　1、房地产开发项目的主要不确定性因素有(　　)。

　　A、开发期和租售期

　　B、权益投资比率

　　C、资本化率

　　D、贷款利率

　　E、运营费用

　　2、盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有(　　)。(2012年真题)

　　A、产品总成本不随产销量变化

　　B、产品销售量等于生产量

　　C、单位产品变动成本不随产销量变化

　　D、单位产品销售价格不随产销量变化

　　E、单位产品固定成本不随产销量变化

　　3、敏感性分析的目的在于(　　)。

　　A、找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据

　　B、分析确定每个不确定性因素发生的概率

　　C、比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出敏感的投资方案

　　D、在众多的影响中抓住主要因素，并且分析它们引起投资效果变化的严重程度

　　E、研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力

　　4、风险估计与评价的主要方法不包括(　　)。

　　A、调查和老师打分法

　　B、解析方法

　　C、蒙特卡洛模拟法

　　D、幕景分析法

　　E、时间序列

　　5、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中错误的有(　　)。

　　A、期望值相同，标准差小的方案为优

　　B、标准差相同，期望值小的为优

　　C、标准差相同，期望值大的为优

　　D、标准差系数大的为优

　　E、标准差系数小的为优

　　6、决策的有效性程度通常从决策的(　　)等方面来评价。(2012年真题)

　　A、合理性

　　B、可接受性

　　C、时效性

　　D、参与性

　　E、经济性

　　7、房地产投资决策过程的三个阶段(　　)

　　A、预测阶段

　　B、策略阶段

　　C、分析阶段

　　D、决策阶段

　　E、定位阶段

　　8、风险分析中的风险估计阶段，需要开展的工作包括(　　)。(2011年真题)

　　A、风险估算

　　B、分析风险概率分布情况

　　C、辨识风险发生的原因

　　D、检验各风险变量是否相关

　　E、提出应对风险的建议

　　9、期权价格就是获得这种权利所投入的(　　)。

　　A、人力

　　B、财力

　　C、物力

　　D、技术

　　E、时间

　　三、判断题

　　1、如果承包合同是一种固定单价合同，则建筑安装工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。

　　对

　　错

　　2、租金收入或销售收入构成了房地产开发项目的主要先进流入。

　　对

　　错

　　3、通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。

　　对

　　错

　　4、空置率的高低对有效毛租金收入的多少没有影响。

　　对

　　错

　　5、如果房地产开发项目的总收入和总费用是同步变化的，那么该项目的净利润将基本保持不变。(2012年真题)

　　对

　　错

　　6、盈亏平衡分析是要确定风险因素变动的极限值，而且需要确定各风险因素未来发生的概率。

　　对

　　错

　　7、最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越高，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。

　　对

　　错

　　8、最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。

　　对

　　错

　　9、敏感性分析可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

　　对

　　错

　　10、“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。

　　对

　　错

　　11、不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以代替风险分析。(2012年真题)

　　对

　　错

　　12、对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。

　　对

　　错

　　13、风险辨识常用方法有老师调查法(其中代表性的有老师个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选――监测――诊断技术。

　　对

　　错

　　14、在用蒙特卡洛模拟法进行风险分析时，其结果的准确性与各变量的变化范围和变化概率估计的准确性无关。

　　对

　　错

　　15、风险型决策的具体方法包括小中取大法、大中取小法和最小最大后悔值法等。

　　对

　　错

　　16、房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。

　　对

　　错

　　17、应用实物期权方法进行投资决策一般有四个步骤，即：构建应用框架、完成期权定价、检查结构、再投资。

　　对

　　错

　　四、阅读理解

　　1、(2011年真题)某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和0.6。若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清;若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清。经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元，12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10%。设租金发生在年初,年净收益发生在年末。请计算该项投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。

　　<1>、请计算该项投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。

　　五、单项选择题答案

　　1、【正确答案】C

　　【答案解析】在我国大城市中心区，土地费用已经占到了总开发成本的50%～60%。参见教材P212。

　　【该题针对“房地产投资项目不确定性分析”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】A

　　【答案解析】目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。参见教材P214。

　　【该题针对“房地产投资项目不确定性分析”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】D

　　【答案解析】土地费用为固定成本，容积率平衡点=2600÷[(12000-4500)×0.2]=1.7。参见教材P216。

　　【该题针对“盈亏平衡分析”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】D

　　【答案解析】临界点分析的平衡点是允许的最低经济效益指标，保本点分析的平衡点是利润为零。参见教材P217。

　　【该题针对“盈亏平衡分析”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】B

　　【答案解析】临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。参见教材P217。

　　【该题针对“盈亏平衡分析”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】A

　　【答案解析】当租售价格大于预测时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。参见教材P218。

　　【该题针对“盈亏平衡分析”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】B

　　【答案解析】总建筑面积=30000×3=9(万┫)，总开发成本=45000万元，利润=45000×30%=13500(万元)。根据盈亏平衡点的公式，销售收入-利润-税费=总开发成本，设销售单价为x，则：

　　x×9-13500-x×9×5.5%=45000，解得x=6878.31(元/┫)。参见教材P220。

　　【该题针对“盈亏平衡分析”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】C

　　【答案解析】多因素敏感性分析假定同时变动的几个因素是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。参见教材P223。

　　【该题针对“敏感性分析”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】D

　　【答案解析】三项预测值指的是最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P226。

　　【该题针对“敏感性分析”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】B

　　【答案解析】敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。参见教材P227。

　　【该题针对“敏感性分析”知识点进行考核】

　　11、【正确答案】C

　　【答案解析】参见教材P228。

　　【该题针对“风险分析”知识点进行考核】

　　12、【正确答案】B

　　【答案解析】参考教材P229。

　　【该题针对“风险分析”知识点进行考核】

　　13、【正确答案】B

　　【答案解析】500×30%+300×5O%-80×20%=284(万元)。参见教材P232。

　　【该题针对“风险分析”知识点进行考核】

　　14、【正确答案】C

　　【答案解析】各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于1、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于1。参见教材P232。

　　【该题针对“风险分析”知识点进行考核】

　　15、【正确答案】A

　　【答案解析】根据公式：V=§÷E(NPV)，V甲=890/1500=0.59，V乙=910/1800=0.51，V丙=1200/2200=0.55。参见教材P233。

　　【该题针对“风险分析”知识点进行考核】

　　16、【正确答案】C

　　【答案解析】决策的原则包括满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则。参见教材P238。

　　【该题针对“决策的概念与方法”知识点进行考核】

　　17、【正确答案】A

　　【答案解析】参见教材P241。

　　【该题针对“房地产投资决策中的实物期权方法”知识点进行考核】

　　18、【正确答案】C

　　【答案解析】参见教材P244。

　　【该题针对“房地产投资决策中的实物期权方法”知识点进行考核】

　　六、多项选择题答案

　　1、【正确答案】ACD

　　【答案解析】参见教材P211。

　　【该题针对“房地产投资项目不确定性分析”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】BCD

　　【答案解析】参见教材P216。

　　【该题针对“盈亏平衡分析”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】AE

　　【答案解析】参见教材P222。

　　【该题针对“盈亏平衡分析”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】ADE

　　【答案解析】参见教材P229。

　　【该题针对“风险分析”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】BD

　　【答案解析】判断投资方案优劣的标准是：期望值相同，标准差小的方案为优;标准差相同，期望值大的为优;标准差系数小的为优。参见教材P233。

　　【该题针对“风险分析”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】ABCE

　　【答案解析】决策的评价标准主要是评价决策的有效性程度，通常从决策的质量或合理性、决策的可接受性、决策的时效性和决策的经济性四个方面来评价。参见教材P238。

　　【该题针对“决策的概念与方法”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】BCD

　　【答案解析】参见教材P239。

　　【该题针对“决策的概念与方法”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】AB

　　【答案解析】CD属于风险辨识。E属于风险评价。参见教材P229。

　　【该题针对“风险分析”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】参见教材P242。

　　【该题针对“房地产投资决策中的实物期权方法”知识点进行考核】

　　七、判断题答案

　　1、【正确答案】错

　　【答案解析】如果承包合同是一种固定总价合同，则建筑安装工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。参见教材P211。

　　【该题针对“房地产投资项目不确定性分析”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P213。

　　【该题针对“房地产投资项目不确定性分析”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】错

　　【答案解析】通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。参见教材P215。

　　【该题针对“房地产投资项目不确定性分析”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】错

　　【答案解析】空置率提高，会导致有效毛租金收入减少;空置率降低，会使有效毛租金收入提高。参见教材P215。

　　【该题针对“房地产投资项目不确定性分析”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P216。

　　【该题针对“房地产投资项目不确定性分析”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】错

　　【答案解析】盈亏平衡分析是要确定风险因素变动的极限值，不需要确定各风险因素未来发生的概率。参见教材P217。

　　【该题针对“盈亏平衡分析”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】错

　　【答案解析】参见教材P218。

　　【该题针对“盈亏平衡分析”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P219。

　　【该题针对“盈亏平衡分析”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P222。

　　【该题针对“敏感性分析”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】对

　　【答案解析】“三项预测法”分析方法是对每一个变动因素给出“最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值”，再进行多因素汇总考虑的方法。参见教材P226。

　　【该题针对“敏感性分析”知识点进行考核】

　　11、【正确答案】错

　　【答案解析】不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。参见教材P228。

　　【该题针对“风险分析”知识点进行考核】

　　12、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P228。

　　【该题针对“风险分析”知识点进行考核】

　　13、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P229。

　　【该题针对“风险分析”知识点进行考核】

　　14、【正确答案】错

　　【答案解析】蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率，这是保证分析结果准确的前提。所以这句话是错的。参见教材P237。

　　【该题针对“风险分析”知识点进行考核】

　　15、【正确答案】错

　　【答案解析】常用的不确定性决策方法包括小中取大法、大中取小法和最小最大后悔值法等。参见教材P239。

　　【该题针对“决策的概念与方法”知识点进行考核】

　　16、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P242。

　　【该题针对“房地产投资决策中的实物期权方法”知识点进行考核】

　　17、【正确答案】错

　　【答案解析】应用实物期权方法进行投资决策一般有四个步骤，即：构建应用框架、完成期权定价、检查结构、再设计。参见教材P243。

　　【该题针对“房地产投资决策中的实物期权方法”知识点进行考核】

　　八、阅读理解答案

　　1、 <1>、【正确答案】

　　(1)计算该投资项目的加权净现值之和。形成六种可能的方案

　　方案一:

　　租赁期3年

　　一次性付30万元(概率0.4)

　　年净收益为15万元(概率0.5)

　　联合概率=0.4x0.5=0.2

　　方案二:

　　租赁期3年

　　一次性付30万元(概率0.4)

　　年净收益为12万元(概率0.3)

　　联合概率=0.4×0.3=0.12

　　方案三:

　　租赁期3年

　　一次性付30万元(概率0.4)

　　年净收益为10万元(概率0.2)

　　联合概率=0.4×0.2=0.08

　　方案四:

　　租赁期5年

　　一次性付45万元(概率0.6)

　　年净收益为15万元(概率0.5)

　　联合概率=0.6×0.5=0.3

　　方案五:

　　租赁期5年

　　一次性付45万元(概率0.6)

　　年净收益为12万元(概率0.3)

　　联合概率=0.6×0.3=0.18

　　方案六:

　　租赁期5年

　　一次性付45万元(概率0.6)

　　年净收益为10万元(概率0.2)

　　联合概率=0.6×0.2=0.12

　　(2)计算净现值不小于零的累计概率

　　净现值不少于零的累计概率=0.2+0.3+0.18=0.68

　　答案解析：租赁期3年，一次性付30万元

　　租赁期5年，一次性付45万元

　　年净收益为15万元

　　年净收益为12万元

　　年净收益为10万元

　　【答案解析】