2014年房地产估价师《经营与管理》练习题:第五章

第五章　现金流量与资金时间价值

　　一、单项选择题

　　1、现金流入与现金流出之差成为(　)。

　　A.净现金流量

　　B.现金流入

　　C.现金流出

　　D.现金流量

　　2、经济活动的类型和特点不同，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括(　)。

　　A.销售收入

　　B.出租收入

　　C.货币收入

　　D.其他经营收入

　　3、把某一项投资活动最为一个独立的系统，其资金的流向、数额和(　)都不仅相同。

　　A.周期

　　B.时间长度

　　C.发生时点

　　D.现金流量

　　4、下列房地产开发经营企业的业务经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是(　)模式。

　　A.开发―销售

　　B.开发―持有出租―出售

　　C.购买―持有出租―出售

　　D.购买―更新改造―出售

　　5、一笔季利率为9%的贷款，每季计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是(　)。

　　A.24%

　　B.25.1%

　　C.25.36%

　　D.36%

　　6、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为(　)。

　　A.7.5%

　　B.7.56%

　　C.7.71%

　　D.7.76%

　　7、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是(　)。(2011年真题)

　　A.甲>乙>丙

　　B.丙>乙>甲

　　C.乙>甲>丙

　　D.乙>丙>甲

　　8、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%。如通货膨胀率为5.5%，银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是(　)。(2011年真题)

　　A.5.16%

　　B.6.16%

　　C.6.50%

　　D.8.74%

　　9、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是(　)。

　　A.当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

　　B.当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

　　C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

　　D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

　　10、我国对外筹资成本通常是在(　)利率的基础上加一定的百分点(或基点)。(2011年真题)

　　A.纽约同业拆放

　　B.中国香港同业拆放

　　C.伦敦同业拆放

　　D.新加坡同业拆放

　　11、张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为(　)万元。(2011年真题)

　　A.17.46

　　B.100.00

　　C.117.46

　　D.672.75

　　12、某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第1年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为(　)万元。(2011年真题)

　　A.91.76

　　B.142.40

　　C.150.94

　　D.160.00

　　13、向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的月还款额是(　)元。(2011年真题)

　　A.3627.06

　　B.3634.31

　　C.4818.34

　　D.4842.43

　　14、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月5000元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为(　)元。

　　A.7019.53

　　B.7972.33

　　C.8524.15

　　D.8587.65

　　15、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，则每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是(　)元。

　　A.5142.74

　　B.5475.37

　　C.5163.96

　　D.7000.00

　　16、某物业当前的市场售价为10000元/┫，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为(　)元/┫。

　　知识点：复利计算

　　A.896.48

　　B.965.60

　　C.934.50

　　D.997.06

　　17、某写字楼当前市场售价为22000元/┫，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为(　)元/┫。

　　A.1283

　　B.1318

　　C.1166

　　D.1320

　　二、多项选择题

　　1、对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括(　)。

　　A.销售收入

　　B.出租收入

　　C.其他经营收入

　　D.财务费用

　　E.土地成本

　　2、下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有(　)。(2011年真题)

　　A.开发-销售模式

　　B.开发-持有出租-出售模式

　　C.购买-持有出租-出售模式

　　D.购买-更新改造-出售模式

　　E.购买-更新改造-出租模式

　　3、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为(　)等基本模式。

　　A.开发-销售

　　B.开发-持有出租-出售

　　C.购买-持有出租-出售

　　D.购买-持有-更新改造-出售

　　E.购买-更新改造-出租--出售

　　4、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有(　)。

　　A.资金时间价值是资金的增值特性使然

　　B.利率是资金时间价值的一种标志

　　C.资金时间价值的大小只取决于投资利润率

　　D.由于资金存在时间价值，所以无法直接比较不同时点上发生的现金流量

　　E.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

　　5、可贷资金利率理论认为(　)。

　　A.利率是由货币的供给与需求决定的

　　B.可贷资金的需求函数是利率的递增函数

　　C.可贷资金的供给函数是利率的递增函数

　　D.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

　　E.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

　　6、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有(　)。

　　A.名义利率真实地反映了资金的时间价值

　　B.实际利率真实地反映了资金的时间价值

　　C.当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率

　　D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大

　　E.计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大

　　三、判断题

　　1、为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第0期期末发生的。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　2、资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从投资者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　3、如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等)，并按复利计息，称为间断复利。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　4、如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值也是相等。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　5、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　6、从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用间断复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息计算。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　7、某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的实际利率为5.09%。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　8、个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　9、商品住宅的价格不下跌，不一定不发生次贷危机。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　10、等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　11、在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越小。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　四、计算题

　　1、李某于2007年1月1日以100万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%，期限为15年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款。如今李某拟于2012年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给张某。根据张某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2012年1月1日至2021年12月31日，年利率为6%，按月等比递增方式还款(月等比递增比率为 0.3%)。问张某在新还款方案下的首次月还款额为多少?

　　2、某家庭估计在今后10年内的月收入为20000元，如果其月收入的35%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?

　　3、梁某投资者以8000万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为27%，预计未来20年内的年租金上涨率为10%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求?

　　4、王某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元?

　　5、某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：

　　(1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房(精确到小数点后2位)?

　　(2)设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款?

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：现金流入与现金流出之差成为净现金流量。

　　2、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等。

　　3、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：把某一项投资活动最为一个独立的系统，其资金的流向、数额和发生时点都不仅相同。

　　4、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：开发―持有出租―出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。

　　5、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利计息次数的乘积。即9%×4=36%

　　6、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。

　　7、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：当每年的计息周期大于1时，越大，则实际利率与名义利率的差距越大。

　　8、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：名义利率、实际利率和通货膨胀率的关系。

　　9、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：

　　10、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：

　　11、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：有限年期现值折算为年值的计算。

　　12、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：有限年期的等比年值换算为现值(A-P)。

　　13、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：

　　14、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：先计算第9年初(即第8年末)按原还款计划对应的P值。运用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷ (6%÷12)]×[1-1/(1+6%÷12)144]=512373.72，再用P减去10万元得出在最后5年内应偿还的贷款额P，运用公式

可得：A=412373.72×(6%÷12)÷[1-1/(1+6%/12)60]=7972.33。

　　15、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11个月月末的未偿本金为P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6% /12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最后一月应还利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。偿还本金额=7000-1836.04=5163.96(元)

　　16、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：运用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，则A=965.60(元/┫)

　　17、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：折现率与利率相等，选用公式P=nA1/(1+i)计算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×(1+6%)÷20=1166(元/┫)。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等;现金流出主要包括土地成本、建造成本、财务费用、经营费用、销售费用和税金支出等。

　　2、

　　【正确答案】：BCE

　　【答案解析】：可用排除法。A一定不是销售模式，是持有经营型的。

　　3、

　　【正确答案】：ABCE

　　【答案解析】：

　　4、

　　【正确答案】：ABDE

　　【答案解析】：

　　5、

　　【正确答案】：CDE

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正确答案】：BCD

　　【答案解析】：(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值;

　　(2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大;

　　(3)当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等;

　　(4)当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率;

　　(5)当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实际利率i的关系为i=Er-1。

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　2、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。

　　3、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　4、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：现值计算。如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值不一定相等。

　　5、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。

　　7、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：实际利率=(1+名义利率/计息周期数)计息周期数-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。

　　8、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：等额还本付息，也称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少;而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。

　　9、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：次贷危机的原因相当复杂，并不单单是一个住房价格下跌的因素。

　　10、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数互为倒数，两者之积为1。

　　11、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：运用公式i=(1+r/m)m-1，在m不变时，名义利率r越大，实际利率i就越大。

　　四、计算题

　　1、

　　【正确答案】：(1)已知：i=6%/12=0.5%，s=0.3%，n=15×12=180(月)，m=5×12=60(月)，抵押贷款额P=100×60%=60(万元)

　　(2)李某月还款

　　A=P[i’(1+i’)]n/[(1+i’)-1]=600000×[0.5%(1+0.5%)180]/[(1+0.5%)180-1)]=5063.14(元)

　　(3)2012年1月1日欠银行本金

　　P=A[((1+i’)n-m-1)/[i(1+i)n-m]=5063.14×[(1+0.5)180-60-1]/[0.5%×(1+0.5%)180-60]=456054.5(元)

　　(4)张某首期付款

　　A=P(i-s)/{1-[(1+s)/(1+i)]n-m}=456054.5×(0.5%-0.3%)/{1-[(1+0.3%)/(1+0.5%)]180-60}=4289.86(元)

　　2、

　　【正确答案】：该家庭每月用于住房支出的数额A=20000×35%=7000(元)

　　i=6%/12=0.5%

　　n=10×12=120(月)

　　最高贷款额P=A×{|(1+i)n-1|/|i(1+i)n|}

　　P=7000×{[(1+0.5%)120-1]/[0.5%(1+0.5%)120])=630514.14(元)

　　3、

　　【正确答案】：(1)已知P=8000万元，n=20年，i=27%，S=10%，t=8

　　(2)由A1=P×(i-s)/(1-[(1+s)/(1+i)]n)可得：

　　A1=8000×(27%-10%)/{1-[(1+10%)/(1+27%)]20)=1441.4(万元)

　　(3)利用公式At=A1(1+s)t-1，可得A8=1441.4×(1+10%)8-1=2808.9(万元)

　　该写字楼第八年的净租金收入达到2808.9万元以上时，方能满足投资者收益目标的要求。

　　【答案解析】：先用收益法中净收益按一定比率递增公式算出第一年的净收益(这里指“年租金”A)，再利用年租金每年上涨的公式At=A1(1+s)t-1可求出任意年份的年租金。

　　此题是用计算等比序列现值系数公式来求解，仍可套用收益法中净收益按一定比率递增公式计算，仅需将该公式中的g换成s、Y换成i即可。通过这种对比学习，只要记住收益法中若干公式即可，不用再去记忆《开发经营与管理》教材中有关资金等效值和复利计算的公式，化繁就简，事半功倍。

　　4、

　　【正确答案】：贷款余额=第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值

　　5、

　　【正确答案】：已知：年金a=2000元，计息周期数n=12×20=240个月，计息周期的利率i=6%/12=0.5%，资本化率R=9.6%，最低首付款比例为30%

　　(1)第一步，计算申请的贷款总额

　　P=2000/0.5%[1-(1+0.5%)-240]=279161.54(元)

　　(2)求出售原有住房时间，住房市场价值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25万元

　　设剩余M个月需要偿还25万元，则有：

　　有：(1+0.5%)M=2.667

　　M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月

　　240-196=44个月

　　在还款44个月之后出售住房。