2014年房地产估价师《经营与管理》练习题:第四章

　　第四章　房地产市场调查与分析

　　一、单项选择题

　　1、(　)是市场营销活动的出发点。

　　A.市场定位

　　B.市场调查

　　C.市场细分

　　D.市场分析

　　2、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是(　)。

　　A.竞争情况调查

　　B.消费者行为调查

　　C.市场需求容量调查

　　D.市场营销因素调查

　　3、人们为什么愿意花费40万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于(　)。

　　A.试探性调查

　　B.描述性调查

　　C.因果性调查

　　D.假设性调查

　　4、在经历了2009～2011年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2012年购买商品住宅的家庭数量。该项调查属于(　)。

　　A.试探性调查

　　B.描述性调查

　　C.创新性调查

　　D.因果性调查

　　5、某房地产开发企业通过调查，了解愿意花费200万元在郊区买一套别墅的情况，该项调查属于(　)。

　　A.试探性调查

　　B.描述性调查

　　C.创新性调查

　　D.因果性调查

　　6、(　)资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

　　A.一手

　　B.基础

　　C.原始

　　D.二手

　　7、(　)是收集一手资料时最普遍采用的手段。

　　A.电话

　　B.座谈

　　C.问卷

　　D.邮寄

　　8、(　)是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于描述性调查，目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。

　　A.实验法

　　B.观察法

　　C.问卷调查法

　　D.专题讨论法

　　9、下列属于概率抽样的是(　)。

　　A.整群抽样

　　B.随机抽样

　　C.估计抽样

　　D.定额抽样

　　10、在进行市场调查时，第一个原则是要采用(　)的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

　　A.准确

　　B.客观

　　C.科学

　　D.全面

　　11、(　)就是特定商品的潜在购买者数量。

　　A.市场规模

　　B.潜在市场

　　C.有效市场

　　D.合格有效市场

　　12、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是(　)。

　　A.服务市场

　　B.合格有效市场

　　C.有效市场

　　D.潜在市场

　　13、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是(　)。(2011年真题)

　　A.有效市场>渗透市场>服务市场

　　B.服务市场>有效市场>渗透市场

　　C.有效市场>服务市场>渗透市场

　　D.服务市场>渗透市场>有效市场

　　14、在一定时期内某类商品房的市场潜量指这类商品房的(　)。

　　A.市场需求上限

　　B.市场有效需求

　　C.市场现实需求

　　D.市场最低需求

　　15、某城市2011年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有12%的家庭打算当年购房，平均住房需求90┫/户，则2011年该市新建商品住房的市场潜量是(　)万┫。

　　A.1260

　　B.1296

　　C.1397

　　D.1440

　　16、已知某房地产企业2011年第二季度的销售额资料如下表所示，在不考虑增长率的情况下，用移动平均法预测该企业2011年11月的销售额为(　)万元(保留两位小数)。

　　某企业2011年第二季度销售额资料

　　月份 6月 7月 8月

　　销售额(万元) 800 950 1100

　　A.1016.67

　　B.1068.46

　　C.1106.45

　　D.1116.67

　　17、2010年某市商品住宅实际销售量为400万┫，预测销售量为350万┫如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2011年该城市商品住宅销售量为(　)万┫。

　　A.367.5

　　B.382.5

　　C.523.5

　　D.543.0

　　18、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是(　)。

　　A.简单平均法

　　B.移动平均法

　　C.加权移动平均法

　　D.时间序列分析法

　　19、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是(　)存在差异性。(2011年真题)

　　A.房地产开发企业的特点

　　B.城市区域功能

　　C.购房者的需求

　　D.城市地理环境

　　20、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在青岛开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是(　)模式。

　　A.选择专业化

　　B.产品专业化

　　C.大量定制

　　D.单一市场集中化

　　21、(　)是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标客户，使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置。

　　A.市场定位

　　B.市场细分

　　C.市场专业化

　　D.目标市场选择

　　22、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议7天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是(　)。

　　A.形象差异化战略

　　B.人员差别化战略

　　C.服务差别化战略

　　D.产品差别化战略

　　23、对于(　)的企业，可能会在某方面反应强烈，但对其他方面不予理会。

　　A.随机型竞争者

　　B.选择型竞争者

　　C.凶猛型竞争者

　　D.从容不迫型竞争者

　　24、根据消费者(　)的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类：即便利品、选购品和特殊品。

　　A.购买行为

　　B.购买习惯

　　C.购买动机

　　D.购买心理

　　25、房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”现象，产生这一购买行为的主要因素是(　)。

　　A.消费者的感觉

　　B.消费者的信念

　　C.消费者的习惯

　　D.消费者的生活方式

　　26、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的(　)分析。(2011年真题)

　　A.需求

　　B.供给

　　C.竞争

　　D.市场占有率

　　二、多项选择题

　　1、在各种市场调查方法中，网络联系方法的特点有(　)。(2011年真题)

　　A.成本低

　　B.反馈快

　　C.能深入了解被访者情况

　　D.回收率高

　　E.能深度访谈

　　2、房地产市场营销因素调查包括的类型有(　)。

　　A.产品调查

　　B.价格调查

　　C.市场需求质量调查

　　D.分销渠道调查

　　E.促销策略调查

　　3、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有(　)。

　　A.文献查阅

　　B.观察

　　C.专题讨论

　　D.分销渠道调查

　　E.实验

　　4、调查计划一般要包括(　)。

　　A.资料来源

　　B.调查方法

　　C.调查手段

　　D.抽样方案

　　E.调查内容

　　5、调查问卷中的问题一般包括(　)

　　A.闭合式

　　B.开放式

　　C.自主式

　　D.引导式

　　E.问答式

　　6、关于某特定商品市场规模的说法，正确的有(　)。

　　A.有效市场大于服务市场

　　B.服务市场大于潜在市场

　　C.潜在市场大于有效市场

　　D.渗透市场大于有效市场

　　E.服务市场大于渗透市场

　　7、市场总需求是指在(　)的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

　　A.特定时期

　　B.特定地理范围内

　　C.特定的政治环境

　　D.特定市场营销环境

　　E.特定市场营销计划

　　8、现代营销战略的核心可以称为STP营销，指(　)。

　　A.市场分析

　　B.市场转型

　　C.市场细分

　　D.市场定位

　　E.目标市场选择

　　9、市场定位的方式有(　)。

　　A.避强定位

　　B.重新定位

　　C.跟随定位

　　D.差异定位

　　E.对抗定位

　　10、市场定位战略主要有(　)几种。

　　A.产品差别化战略

　　B.服务差别化战略

　　C.主题差别化战略

　　D.人员差别化战略

　　E.形象差异化战略

　　11、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为(　)。

　　A.随机型竞争者

　　B.凶猛型竞争者

　　C.选择型竞争者

　　D.从容不迫型竞争者

　　E.软弱型竞争者

　　12、根据谁在市场上购买可将市场分为的类型是(　)。

　　A.个人消费者市场

　　B.组织消费者市场

　　C.国家消费者市场

　　D.集体消费者市场

　　E.单位消费者市场

　　13、根据(　)，可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。

　　A.消费者习惯

　　B.供给者习惯

　　C.政府规制

　　D.参与者的介入程度

　　E.品牌间的差异程度

　　14、市场状况分析一般要从(　)几个方面进行。

　　A.竞争分析

　　B.供给分析

　　C.需求分析

　　D.经济结构分析

　　E.市场占有率分析

　　15、开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有(　)。

　　A.供需分析

　　B.竞争分析

　　C.市场占有率分析

　　D.投资收益分析

　　E.宏观因素分析

　　三、判断题

　　1、市场调查是运用科学的方法，有目的的、系统地收集、整理有关市场信息资料，并就所获得的市场信息资料进行分析、评估和报告的过程。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　2、市场调查人员所需要的资料如果不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的一手资料。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　3、房地产市场调查需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集二手资料。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　4、市场调查的第一个阶段是制定出最为有效地收集所需信息的计划。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　5、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　6、市场潜量是在特定的环境下，随着行业营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　7、由于销售人员意见综合法的精确性受若干因素的影响，为此，可将销售人员与管理人员的意见进行综合，以便做出比较可靠的预测。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　8、指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越小，则预测值越趋向平滑。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　9、一个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　10、一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　11、一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　12、多数企业认为应以较强的竞争者为进攻目标，因为这可以节省时间和资源，事半功倍，而且获利较多。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　13、有些产品品牌差异不大，消费者不经常购买，而购买时又有一定的风险，所以消费者一般要比较、看货，只要价格公道、购买方便、机会合适，消费者就会决定购买，这种购买行为称为寻求多样化购买行为。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　14、购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若E=P，则消费者会满意;若E>P，则消费者会非常满意。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　15、在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争分析和营销建议。(　)(2011年真题)

　　Y.对

　　N.错

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：市场调查是市场营销活动的出发点

　　2、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：市场营销因素调查属于可控因素调查。

　　3、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：

　　4、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：三种类型的调查。

　　5、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：三种类型的调查。

　　6、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

　　7、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：收集一手资料时最普遍采用的手段有观察法、访问法、问卷法、实验法。

　　8、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：问卷调查法是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于描述性调查，目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。

　　9、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：BCD属于非概率抽样。

　　10、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：在进行市场调查时，第一个原则是要采用科学的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

　　11、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：市场规模就是特定商品的潜在购买者数量。

　　12、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：具备兴趣、收入与途径三个条件的，称为合格的有效市场，只具有兴趣一个条件的，称为潜在市场。

　　13、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场

　　14、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：市场潜量是重要的考点，要记准。

　　15、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：市场潜量=120×12%×90=1296(万┫)。

　　16、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：移动平均法的计算。

　　9月(800+950+1100)÷3=950

　　10月(950+1100+950)÷3=1000

　　11月(1100+950+1000)÷3=1016.67

　　17、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：根据指数平滑法的公式：Q=0.65×400+(1-0.65)×350

　　18、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是移动平均法。参见教材P117。

　　【该题针对“市场规模的估计”知识点进行考核】

　　【答疑编号10221393】

　　19、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体，其关键点在于顾客需求的差异性。

　　20、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：

　　21、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：市场定位是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标客户，使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置。

　　22、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：

　　23、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：对于选择型竞争者的企业，可能会在某方面反应强烈，但对其他方面不予理会

　　24、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：根据消费者购买行为的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类：即便利品、选购品和特殊品。

　　25、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：

　　26、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：市场状况分析包括供给分析、需求分析、竞争分析和市场占有率分析四个方面。吸纳率分析属于需求分析。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】：AB

　　【答案解析】：

　　2、

　　【正确答案】：ABDE

　　【答案解析】：房地产市场营销因素调查包括的类型主要有产品、价格、分销渠道和促销策略的调查。

　　3、

　　【正确答案】：BCDE

　　【答案解析】：一手资料指为了特定目的而收集的原始信息;二手资料指已经收集到的资料。一手资料常用收集方法有观察法、访问法、问卷法和实验法。专题讨论可以视作访问法的一种，分销渠道调查是为特定目的而收集资料，因此，也属于收集一手资料的方法。

　　4、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：调查计划一般要包括资料来源、调查方法、调查手段、抽样方案和联系方法几个方面。

　　5、

　　【正确答案】：AB

　　【答案解析】：调查问卷中的问题一般包括闭合式和开放式。

　　6、

　　【正确答案】：ACE

　　【答案解析】：潜在市场最大，渗透市场最小。潜在市场是对某种特定商品有兴趣的消费者的集合;有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合;合格的有效市场是政府或团体有资格消费某种商品的特定消费者的集合;服务市场，也称目标市场，是开发商决定追求的那部分合格的有效市场。(整个市场>)潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场(>渗透市场)。渗透市场是指已经购买了某种产品的消费者的集合。

　　7、

　　【正确答案】：ABDE

　　【答案解析】：市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

　　8、

　　【正确答案】：CDE

　　【答案解析】：现代营销战略的核心可以称为STP营销，指市场细分、目标市场选择和市场定位。

　　9、

　　【正确答案】：ABE

　　【答案解析】：市场定位的方式有：避强定位，对抗性定位，重新定位。

　　10、

　　【正确答案】：ABDE

　　【答案解析】：市场定位战略主要有：产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略和形象差异化战略。

　　11、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：当一些企业采取某些措施或行动后，从容不迫型竞争者反应不强烈，行动迟缓，其原因可能是认为顾客忠实于自己的产品;也可能重视不够，没有发现对手的新措施;还可能是因缺乏资金无法作出适当的反应。选择型竞争者可能会在某些方面反应强烈，如对降价竟销总是强烈反击，但对其它方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。凶猛型竞争者对任何方面的进攻都迅速强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反击，对这样的企业，同行都避免与它直接交锋。随机型竞争者的反应模式难以捉摸，它们在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。

　　12、

　　【正确答案】：AB

　　【答案解析】：根据谁在市场上购买可将市场分为的类型是个人消费者市场和组织消费者市场。

　　13、

　　【正确答案】：DE

　　【答案解析】：

　　14、

　　【正确答案】：ABCE

　　【答案解析】：

　　15、

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：房地产市场状况分析的内容通常有供给分析、需求分析、竞争分析和市场占有率分析等。

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　2、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：市场调查人员所需要的资料如果不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的一手资料。

　　3、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　4、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：市场调查的第一个阶段是确定问题和调查目标。

　　5、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。

　　6、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　7、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　8、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率，其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。a越小，则预测值越趋向平滑。

　　9、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　10、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。可以用影响顾客需求的因素作为细分依据(细分变量或标准)，将市场分为不同的子市场。

　　11、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　12、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：多数企业认为应以较强的竞争者为进攻目标，因为这可以节省时间和资源，事半功倍，但是获利较少。

　　13、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：有些产品品牌差异不大，消费者不经常购买，而购买时又有一定的风险，所以消费者一般要比较、看货，只要价格公道、购买方便、机会合适，消费者就会决定购买，这种购买行为称为化解不协调购买行为。

　　14、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若尽E=P，则消费者会满意;若E>P，则消费者不满意，若E

　　15、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：区域市场侧重于经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析。项目房地产分析才侧重于竞争分析和营销建议。