2014年房地产估价师《理论与方法》第十一章考点

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对地租理论和地租的测算，路线价法，城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算，高层建筑地价分摊的意义和方法等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　地租理论及测算

　　一、地租的含义

　　二、地租现象

　　三、地租理论的回顾

　　(一)威廉?配第

　　(二)理查德?坎蒂隆

　　(三)亚当?斯密

　　(四)詹姆斯?安德森

　　(五)大卫?李嘉图

　　(六)马尔萨斯

　　(七)约翰?冯?杜能

　　(八)马克思

　　(九)其他

　　四、地租的测算

　　第二节　路线价法

　　一、路线价法概述

　　(一)路线价法的含义*

　　(二)路线价法的理论依据――替代原理

　　(三)路线价法适用的估价对象(城镇街道两侧商业用地)和条件(街道规整、两侧临街土地排列整齐)*

　　(四)路线价法估价的操作步骤

　　二、划分路线价区段*

　　可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段

　　较长的繁华街道，可以在两个路口之间设多个路线价

　　一个街道的两侧可以分设不同的路线价

　　三、设定标准临街深度

　　四、选取标准临街宗地

　　五、调查评估路线价

　　六、制作价格修正率表*

　　深度百分率表

　　“四三二一”法则、“九八七六”法则

　　单独深度价格修正率(递减)、累计深度价格修正率(递增)、平均深度价格修正率(递减)

　　平均深度价格修正率=累计深度价格修正率*标准临街深度/所给临街深度(记准公式，会换算)

　　七、计算临街土地的价值

　　(一)路线价法的计算公式*

　　以标准临街宗地的总价作为路线价时，采用累计深度价格修正率

　　以单位宽度的标准临街宗地的总价为路线价时，采用累计深度价格修正率

　　以标准临街宗地的单价为路线价时，采用平均深度价格修正率

　　(二)路线价法计算举例

　　1.一面临街矩形土地的价值计算

　　2.前后两面临街矩形土地的价值计算*

　　前街影响深度

　　后街影响深度

　　3.矩形街角地的价值计算*

　　正街和旁街

　　4.三角形土地的价值计算

　　5.其他形状土地的价值计算

　　第三节　城镇基准地价评估

　　一、城镇基准地价的含义*

　　二、城镇基准地价评估的程序和方法

　　第四节　基准地价修正法

　　第五节　补地价的测算*

　　第六节　高层建筑地价分摊

　　一、高层建筑地价分摊的意义

　　二、高层建筑地价分摊的方法*

　　(一)按照建筑物面积进行分摊

　　(二)按照房地价值进行分摊

　　(三)按照土地价值进行分摊