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考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节收益法概述
一、收益法的含义
二、收益法的理论依据――预期原理
三、收益法适用的估价对象和条件*
(一)收益法适用的估价对象――有收益或者潜在收益的房地产
(二)收益法估价需要具备的条件
四、收益法估价的操作步骤
第二节 报酬资本化法的公式*
一、报酬资本化法最一般的公式
二、净收益每年不变的公式*(记住公式，熟练推导)
(一)收益期限为有限年的公式
(二)收益期限为无限年的公式
(三)净收益每年不变的公式的作用
1.直接用于测算价格
2.用于不同期限价格之间的换算
2步骤：
第一步：将某年期的房地产价值，换算成某一年的收益;
第二步：再将这种收益，换算成另外一种年期的房地产价值。
3.用于比较不同期限房地产价格的高低
VN/KN=Vn/Kn=V∞
4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整
三、净收益在前若干年有变化的公式*
(一)收益期限为有限年的公式
(二)收益期限为无限年的公式
四、净收益按一定数额递增的公式(死记硬背记下公式)
(一)收益期限为有限年的公式
(二)收益期限为无限年的公式
五、净收益按一定数额递减的公式(与四类似，将增量部分换号即可)
六、净收益按一定比率递增的公式*(会推导)
(一)收益期限为有限年的公式
(二)收益期限为无限年的公式
七、净收益按一定比率递减的公式(与六的情况类似，将增量部分换号即可，最好自己会推导)
(一)收益期限为有限年的公式
(二)收益期限为无限年的公式
八、预知未来若干年后的价格的公式*(会计算)
第三节净收益的求取
一、净收益测算的基本原理*
(一)基于租赁收入测算净收益的基本原理
潜在毛租金收入、有效毛收入、运营费用的构成，净收益的计算
运营费用率
(二)基于营业收入测算净收益的基本原理
二、不同收益类型房地产净收益的求取*
(一)出租的房地产净收益的求取
租赁收入、租金构成、区别实际支付的租金和真正的租金
(二)营业的房地产净收益的求取
(三)自用或尚未使用的房地产净收益的求取
(四)混合收益的房地产净收益的求取
三、求取净收益应注意的问题*
(一)有形收益和无形收益
无形收益可以用报酬率去考虑
(二)实际收益和客观收益*
采用客观收益
(三)乐观估计、保守估计和最可能估计
四、收益期限和净收益流模式的确定
(一)收益期限的确定*
(二)净收益流模式的确定
第四节报酬率的求取
一、报酬率的实质
二、报酬率的求取方法(基准3种方法的名称)
(一)累加法
(二)市场提取法
(三)投资报酬率排序插入法
第五节直接资本化法
一、直接资本化法概述
(一)直接资本化法的含义及基本公式
(二)几种收益乘数法
1.毛租金乘数法
2.潜在毛收入乘数法
3.有效毛收入乘数法
4.净收益乘数法
二、资本化率和收益乘数的求取方法
三、资本化率与报酬率的区别和关系*
四、直接资本化法与报酬资本化法的比较
(一)直接资本化法的优缺点
(二)报酬资本化法的优缺点
第六节 投资组合技术和剩余技术*
一、投资组合技术
(一)土地与建筑物的组合
(二)抵押贷款与自有资金的组合
会计算综合资本化率，会据以计算房地产价值
房地产价值*综合资本化率=土地价值*土地资本化率+建筑物价值*建筑物资本化率
房地产价格=自有资金额+抵押贷款额
房地产价格*综合资本化率=抵押贷款金额*抵押贷款常数+自有资金额*自有资金资本化率
掌握抵押贷款常数的计算
二、剩余技术
(一)土地剩余技术
(二)建筑物剩余技术
(三)自有资金剩余技术
(四)抵押贷款剩余技术
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