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问答题
某酒店从1998年开始兴建，但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工验收证书》。2008年9月30日取得《国有土地使用证》和《房地产产权证》，以该房地产向银行抵押贷款。1.简述评估该酒店的技术路线。2.确定评估价值时还应考虑的因素有哪些?
参考答案：
1.通过实地考查和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象酒店物业的特点和实际情况进行估价方法的具体选择，酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营不动产，区别于其他各类房地产，特别是中大型星级酒店物业，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价相加，据此我们确定将收益法作为本次公开市场价值评估的基本方法，同时在酒店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估价合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。
通过以上两种方法加权平均得出估价对象的公开市场价值，再扣除法定优先受偿款，即得出本次估价对象的抵押价值。2.大型星级酒店的整栋物业的市场交易实例缺乏，所以通常不采取市场法对其评估，酒店的收益年限较长，所以对未来的收益有较大的不确定性，土地使用年限等也是应考虑的因素。
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