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2013房地产估价师《理论与实务》知识要点五
三、房地产估价的必要性 熟悉
1.专业估价存在的前提 独一无二、价值量大.
2.房地产需要专业估价的原因.
房地产市场是典型的不完全市场，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场信息，进行替代市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平交易，建立合理的市场秩序.
房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。【2005年真题】
A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值最大D.不可移动和用途多样.
【答案】B
3.房地产估价在估价中占主体地位
房地产“量大面广”，其他资产数量相对较少.
房地产需要估价的情形(转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、课税、保险等)较多，其他资产需要估价的情况相对较少.
房地产估价还普遍提供咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身.
第二节 房地产估价要素
一、估价当事人――估价师、估价机构、估价委托人 熟悉
1.房地产估价师
知识+经验+职业道德=好的房地产估价师。
只能且必须受聘于一个房地产估价机构从事估价业务，不得以个人名义承揽业务，不能以个人名义收费，必须由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。
2.房地产估价机构
具备足够数量的估价师，依法设立并取得专业资质，以有限责任公司或合伙企业形式设立;法定代表人或执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师;资质等级分为：暂定期内的三级资质、三级资质、 二级资质、一级资质;依法从事的估价活动不受行政区域、行业限制;不同资质等级机构业务范围按照估价目的划分，估价机构应该在其资质等级允许的业务范围内从事估价活动;房地产估价报告应由房地产估价机构出具。
3.估价委托人是估价服务的需求者，估价服务的对象
【注意辨析】估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间的异同。
估价对象权利人：估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人。
估价对象利害关系人：估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人。
估价报告使用者。
估价委托人。
联系与区别 权利人一定是利害关系人，而利害关系人不一定是权利人。委托人不一定是权利人或报告使用者。
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