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某房地产评估的估价时点为2004年6月18日,现选取一可比案例A,其中有关资料如下:可比案例A的成交价格为4000元/┫,成交时间为2002年6月18日;由于买方急于出售,可比案例A的成交价格比正常价格低7%;由于可比案例单价区域因素好于估价对象,当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区域要高5%;案例A的个别因素比估价对象要差,由此导致可比案例的价格要比估价对象低2%。假设当地房地产价格水平的变动情况为2003年中期比2002年中期上涨1%,2004年中期比2003年中期上涨3%,则根据以上资料计算比准价格A的过程如下;
(1)交易情况修正系数:(100-7)/100=93/100
(2)交易日期修正系数:(100+4)/100=104/100
(3)区域因素修正系数:100/(100-5)=100/95
(4)个别因素修正系数:100/(100+2)=100/102
(5)计算比准价格A:比准价格A=4000×93/100×104/100×100/95×100/102=3992.6(元/┫)
答案:
(1)交易情况修正系数错误,应为:100/(100-7)=100/93
(2)交易日期修正系数错误,应为:(100+1)/100×(100+3)/100=104.03/100
(3)区域因素修正系数错误,应为:100/(100+5)=100/105
(4)个别因素修正系数错误,应为:100/(100-2)=100/98
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