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房地产估价师：案例与分析辅导精讲(4)
四、房地产抵押价值评估
1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定。
2、价值标准。应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产正常市场价格进行，但应在报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
3、下列房地产不得设定抵押。
①权属有争议的房地产;②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;④已依法公告列入拆迁范围的房地产;⑤被依法查封、扣押、临管或者以其他形式限制的房地产;⑥依法不得抵押的其他房地产。
4、设定抵押的原则。
①依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权;②以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押;③以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押;④以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时国有土地上的房屋同时抵押;⑤乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。
5、设定抵押的限定条件。
①以享受国有优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限;
②有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限;
③以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限;
④以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
⑤预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
⑥以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。
6、房地产抵押评估的特点。(本部分是在报告中说明时出现，不改变评估价值，即公开市场价值)
①注重预期风险。抵押评估业务一般估价时点为当前某一日期，而抵押期限一般会在一年以上的时间，一旦发生清偿，实现抵押权却在未来某一日，所以要注重预期风险。估价时，对预期不确定的因素要充分考虑。
②分析市场变现能力。尤其对有价无市的状况进行分析。
③考虑抵押期间的耗损。对抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分在估价时应予以分析、考虑。
④一般估价时点为当前某一日期，而抵押期限一般会有一年以上，应说明在估价报告有效期内如果市场变化不大价值不变，或市场变化较大时(超过某一变化率)，其价值需要重新评估的事项。
7、抵押评估中常见的类型与方法。
①整体商品房抵押时，可根据情况采用成本法、市场比较法或收益法估价。
②划拨土地上的房地产抵押评估时，可采用A房产与土地开发费用分别估价再综合的方法，可采用成本法、市场比较法。也可采用B先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法和市场比较法或收益法进行估价，最后扣除土地出让金的方法。
③部分房地产抵押评估时，应注意该部分房地产在整体房地产中的作用，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意土地的分摊和公共配套设施、人流、物流交通通道的合理的享用问题。可采用成本法、市场比较法或收益法。要注意部分在整体中的作用，如果是辅助部分，则不能单独抵押，如大堂、厕所等。
④乡镇企业用房抵押评估时，应注意其占地面积的土地征用批准权限和政府规划管理部门对该宗用地的规划限制条件。获得权限内政府相关部门的认可，方可设定抵押，估价时考虑补交土地征用费、土地出让金等因素。可用成本法、市场比较法或收益法。注意集体土地使用权抵押条件。
⑤在建工程已完工部分抵押评估时，应充分考虑后续工程的成本、费用。采用成本法中开发商利润的取值时，因其利润在完全竣工时才可能全部体现，估价时应采取保守原则。估价可采用成本法、假设开发法和市场比较法。
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