注册房地产估价师房地产经营与管理复习讲义（57）

第五章  房地产交易管理
第二节  房地产出售管理
三、城镇公房出售管理
《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）有关条款。
建设部《关于进一步搞好公有住房出售工作有关问题的通知》（建房改[1999]第43号文，1999年2月10日）。
《国家教育委员会关于高等学校出售公有住房有关问题的意见》（1995年1月27日起施行）明确，高等学校在切实做好建立住房公积金和租金改革等项工作的基础上，可以结合本校实际，稳步进行出售学校部分公有住房工作。在这项工作中应掌握以下原则：
保留必要数量的公有住房供在职教职工租用。为保证高等学校当前和长远办学的需要，各校应结合本校实际，按中期发展规划，在校园内（或教学区附近）规划一定的区域，在此区域内的住房专供在职的部分一线教学、科研、管理人员和引进人才租用。这部分住房一般不低于按在职人员编制计划所需教职工住房总量的30%。
下列公有住房不宜出售：（1）已经建在教学、科研和学生生活、体育运动区及其近、远期规划区域内的住房。（2）三层楼房以下的住房、危旧住房和非成套住房，以及有历史纪念意义的或属文物需保留的住房。（3）上级主管部门和地方政府规定不能出售的住房和经住房和经改建开发可产生较大经济和社会效益的住房。
稳步出售部分公有住房。为保证高校教学、科研工作高效率地开展，保证高校正常办学秩序和良好的育人环境，除在校园内（或教学区附近）规划保留的住房区域不宜出售之外，高校可以在校园内（或教学区附近）规划适当的区域，作为出售住房区，稳步向本校教职工出售公有住房。教职工购买此区域内的公有住房要坚持自愿的原则；购房后不能改变住房用途和赠予他人；购房5年后可以出售，但只能售给学校。
四、经济适用房出售管理
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，要求是：标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。
《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）要求，各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。经济适用住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式供应。对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。各级建设行政主管部门要切实组织好经济适用住房建设的实施工作。金融单位在信贷等方面应予以支持。房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占20%以上。在建房、售房等方面，对离退休职工、教师和住房困难户应予以优先安排，具体办法由各省、自治区、直辖市人民政府制定。
经济适用住房建设是我国城镇住房制度改革中一项重要举措，然而事实上，一些房地产开发商按照经济适用房的政策享受优厚待遇的同时，并没有按照规定建设经济适用房，普遍出现了一些建设标准、价格水平、供应对象等严重超标的问题，很难被中低收入老百姓接受，一定范围内损伤了纳税人特别是中低收入者的住房权益。
对此，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求，加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。经济适用住房实行申请、审批和公示制度，具体办法由市（县）人民政府制定。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号）明确指出，经济适用住房是解决中低收入家庭住房问题的重要举措。各地要采取切实可行的措施，进一步完善经济适用住房政策，要加强经济适用住房建设计划的管理，完善计划编制工作，提高计划的科学性和适用性。对于列入经济适用住房计划的项目，要确保各项配套优惠政策的落实。要严格限制经济适用住房销售对象，控制建设标准。各地要尽快明确并公布经济适用房购买对象的收入标准和其他条件以及购房面积标准和超面积的处理办法。有关部门对购房对象要严格审核，对销售价格要严格审批并加强监督，对违规销售经济适用住房的开发企业要严肃查处，确保经济适用住房政策切实落实到符合条件的中低收入家庭。未制订相应监督管理办法或未按规定进行审核的城市，不得以行政划拨方式提供建设用地。

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