2012年房地产估价师《房地产估价案例与分析》考试试题及答案交流

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　　1、某人欲购买一商铺，委托估价机构估价，收益率按银行定期存款利率计算。问：该估价属于什么类型的价值(参考答案：投资价值)。可采用何种方法估价，说明基本步骤。

　　2、某人有某小区临街一楼一套住宅，规划部门原则同意一层住宅可以改为商业用途，此人已经申请;估价机构经过查看，可以拆改承重墙外的部分墙体，进行改造。

　　问：如对上述住宅按照最高最佳利用原则进行估价的假设前提是什么。参考答案：改变用途。 应具备什么条件，改变用途后的价值―后续改造成本及利润>改变用途前的价值 (注：指出错误，参考答案：应考虑改变用途应缴纳的土地费用和相关手续费)

　　3、甲公司有一块临河的住宅用地并进行河景住宅开发，与之相邻的乙公司有一块仓库用地。甲、乙签订了合同，约定乙公司不能建设高层建筑而影响甲公司的河景住址，甲公司支付乙公司相应的费用。之后乙公司将土地装让给丙公司，但未将与甲公司签订相关合同的事告诉丙公司。丙公司建设高层建筑，甲公司声称该高层建筑影响了其开发的河景住宅，要求赔偿。

　　问：(1)甲、乙之间属于何种物权关系。参考答案：地役权(2)甲公司的业主和甲公司的索赔对象分别是谁。参考答案：甲公司和乙公司(3)甲公司的索赔价值包括什么。参考答案：物业价值的减损+原来支付给乙公司费用的本息 

　　4、A、B两栋写字楼物业位于同一区位，交通、周围景观、配套，建筑外形相近，A为估价对象，B为可比实例，B的租金远远低于A。

　　问：(1)那些原因可能造成B的租金低。参考答案：租金构成、物业管理、租户构成、内部设施

　　(2)B应做哪些方面的调整。参考答案：实物状况调整、权益状况调整

　　5、某一酒店，已知经营收入、运营费用、市场平均利润率，该酒店的装修是其特色，占营业收入的5%，问：(1)该酒店的营业利润是多少。(2)估价人员实地查勘时，不需要关注哪些因素。(选项记不大清楚了，只记得我选的是采光通风)

　　6：找错题：关于一栋商业用房(含车库)的司法鉴定估价报告。我选出的错误大致有：目录缺少估价师注册号;估价假设前提中未对商业面积中的100平方米的加层面积的权属进行必要的分析和说明;计算某项费用时，有效毛收入的数据选错了;估价方法选用中的公式与测算中的公式不符;出租空置率应选用市场平均空置率;未考虑租约限制;致估价委托人函中对估价原则和依据的陈述过于简单;估价师声明中对责任的承担不准确;

　　7、对某房地产进行估价采用了市场法和收益法，市场法估价价值<收益法估价价值。

　　问：(1)哪些因素不可能造成收益法价值>市场法估价价值。(答案和选项记不清了，好像是选的：通货膨胀)

　　(2)如两种方法估价均正确，什么原因可能造成市场法估价价值偏低。参考答案：物业销售市场清淡

　　网友版2

　　2012案例考试的几道题，详细的原题记不太清楚了，主要意思还记得。

　　问答题1：A,B两座写字楼位置 规模 外部形式均相同，可A与B的租金差异很大，

　　问：1 、造成A B两座写字楼租金差异的原因。

　　2、若在市场法计算中以B作为可比实例求取A的租金，应对B的租金做哪些调整。

　　问答题2：由于道路建设需要对一个地段的屋进行征收，甲的房屋是在此次征收范围内的一处独门独户的房屋，甲委托房地产估价机构对其房屋及屋内装饰装修价值进行评估，评估结果出来后甲对评估出的房屋价值没有异议，但对装修价值评估结果仅有15万元不满，甲认为3年前他实际装修花费30万元，估价结果偏低。经复核，原估价程序和估价结果都没有问题。

　　问：1、若你是估价师该怎样向甲解释

　　2、装修价值一般应采用那种估价方法估价?估价技术路线是怎样的

　　问答题3：某人欲购买一个商铺，委托房地产估价机构为其评估该商铺的最高购买价格，他要求的期望收益率是银行贷款利率。

　　问：1、此次估价是鉴证性估价还是咨询性估价，评估的价值类型是什么?

　　2、写出估价技术路线

　　改错题：(这道题记得很模糊，大家不要较真)

　　一个小区的土地使用权性质为出让，土地用途是综合用地，为改善小区所在地区的商业购物状况(反正是这个意思)，政府规划部门允许将该小区临街楼宇一层由居住改为商铺，由于周围其他人的一楼住宅均已改为商铺，某人也想将自己的临街一楼住宅改为商铺出租，变更登记手续还未办下来，他委托房地产估价机构对自己的此处房屋进行评估。房地产估价师根据最高最佳利用原则对其进行了估价。

　　最高最佳利用原则的定义(考试时我对了理论课本，这里没错误)

　　1、法律上允许：(记不清了)意思就是政府允许将该小区临街一楼改为商业用地，所以用途按照商铺估价(我改成应按证载用途估价)

　　2、技术上可能：(这里最纠结，看不出问题)，所有权人委托的施工单位对房屋进行查看后认为除承重墙外其他墙体都可以拆除和改造以适应商铺的平面布置需要。

　　3、经济上可行：房屋改为商铺后各年的净收益折现值之和大于以后房屋作为住宅使用的净收益折现值之和。(我改成改造成商铺后房屋的价值大于住宅用途房屋价值与装修改造费用之和)

　　4、价值最大化：经测算改造完成后商铺的市场价格为200万元，现有住宅价值是100万元，改造成商铺后的价值大于现有房屋价值与装修改造费用之和。(感觉有错误，不知道该怎么改)

　　所以按照最高最佳利用原则应按照重新开发前提估价。(我改为应按照改变用途前提估价)

　　网友版3

　　选择题：CAABD AACDA

　　我大概记得：我选的相邻权。地役权的设立需要依法登记未经依法登记不发生物权效力，但地役权无效不影响地役权合同的效力，应适用合同法，当事人意思表示一致就行，只不过在物权法上未经登记不得对抗善意第三人

　　还有报酬率低、通风采光、继续开发、赔偿人乙和丙

　　指错题：

　　1、估价人员应为注册房地产估价师

　　2、假设和限制条件中：依据《估价规范》和委托人要求不对

　　3、假设和限制条件与注册估价师声明前后矛盾(假设中好像是不能保证建筑质量不承担责任，而声明中却强调不存在质量问题)

　　4、比较法中路口和楼层属于区域因素而不是个别因素(这个比较玄，凑数的。第一次考没安排好时间)

　　5、估价对象状况描述过于简略，如土地的四至、地形地势等

　　6、市场法中可比实例3楼层为3层，未作调整

　　7、可比实例租金内涵未交代，是否为客观市场租金

　　8、可比实例空置率未说明取值依据，空置率均为5%

　　9、比较法中可比实例2交易日期未做修正，或应说明不作修正的理由

　　10、夹层是否合法应予以调查核实并加以说明

　　11、市场法中租金的最终确定未列出计算过程，采用简单平均法的理由不充分

　　12、估价结果缺少车库的价值

　　13、忘了 。

　　后面的10个是最后15分钟打铃的时候加上去的，收益法压根就没看。

　　改错题：把上面10个错误写完看下表还有3分钟时间，草稿纸都给收走了。看下改错题吃惊了，印象中改错题复杂陷阱多还有公式什么的时间肯定来不及了，头一次见纯描述性的。随便瞄了几眼，看到第一问简直就是兴奋+悔恨!这简直就是进店就有礼品赠送嘛!太可惜了早知道提前看一下，问答题耗费时间太多，抽个空就能把这个解决。赶紧回答吧，反正时间上只能回答一个，写了就有可能得分，不写就是0分，幸好这门没有答题卡，我都是最后?答题卡。

　　回答的大概：反正意思就是违反合法原则。未得到正式批复，目前实际用途还是住房(后面抄了理论与方法上关于合法原则和法律上许可的两段话，合法原则针对的就是权益)

　　今天理论考场上抓到个看小抄的，被她后面那位给举报了，偶亲眼所见后面那位手指着她给监考使眼色，监考过去收走了小抄，她的卷子是最后取走的。监考(像是在校生)过了几分钟才跟那个年龄大的(像是考场学校的老师)说这事，这位老师又出去喊来一位主管。主管向作弊的说明纪律，不管看不看什么理由都构成作弊，拿出两页纸(一绿一红)记下身份证号判了零分。后来我偷偷跟着他们，那个监考老师对作弊的说你的情况不同，你是被人举报的，我们也没有办法，如果不处理你万一她再打电话举报我们就会有麻烦。搞小抄的请慎重啊，违规成本太高!

　　网友版4

　　改错题，我写了三个：

　　1 "申请重建"改为"申请变更"

　　2 "剩余价值"改"市场价值"

　　3最后一句“以重新开发为前提”改为"改变用途为前提"

　　网友版5

　　改错：

　　1，致委托方函里 缺少“价值类型”

　　2，收益法公式前后不一致

　　3，土地使用年限29年错误，应为27年，

　　4，车库价格未计算，且未作说明，

　　5，估价结果计算中单价乘以500多错误，应为400多平米，

　　6，可比案例2中，交易日期为1月份，表格中未作修正，未作说明，

　　7，可比案例3中，楼层为3层，表格中未修正，未作说明，

　　8，估价对象说明不全面

　　9，估价对象为扣除优先受存款，

　　10，估价方法与选择理由不充分

　　11,12,13 忘记了

　　网友版6

　　2012年房地产估价师考试案例指错

　　1、封面中“估价人”错误，应为房地产注册估价师

　　2、致委托人函中缺报告应用有效期

　　3、可比实例3未作楼层修正

　　4、估价结果报告中缺区位状况

　　5、收益年限29年错，应为27年

　　6、收益法中未计算车位价格

　　7、钢筋混凝土结构耐用年限40年错

　　8、确定估价结果时取511.??错，应为411.??

　　9、保险费基数取有效收入错。

　　10、楼层属于区位因素

　　11、收益法中净收益未考虑租约因素

　　12、假设和限制条件中不考虑租约因素错

　　13、净收益测算缺其他收入

　　环球网校(www.edu24ol.com)消息，2012年房地产估价师考试将于10月13日、14日举行，环球网校衷心的祝愿考生顺利通过2012年房地产估价师考试。同时，网校将紧密关注此次考试，并及时整理更新发布2012年房地产估价师《房地产估价案例与分析》考试试题，也欢迎考生网友考后积极参与2012年房地产估价师考试试题及答案交流！

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