2012年房地产估价师《理论与方法》考点辅导(1)

第一节　房地产估价的基本认识

　　一、房地产估价的含义

　　(一)、专业估价与非专业估价的不同

　　估价的通俗含义是：估计经济物品的价格或价值，是任何人都可以做的，不论这种估计是对还是错，也不论其结果是否令人信服。将这种意义上的估价，称为非专业估价。

　　例如，假若某人看上了某栋房子，想知道它值多少钱，或者卖者提出的要价是否合理，或者自己应当出价多少购买合适，都可以自己估计，或者向亲朋好友打听一下价格。这种估价则属于非专业估价。非专业估价，任何人都可以做到。但是，要想获得相对科学、准确的估价结果，就有赖于专业估价，不是任何人都能做到的。

　　对于房地产市场交易或者满足其他目的估价，很显然非专业估价是不能满足要求的。作为一种提供专业意见、具有社会公信力、实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价，还成了一种职业和行业。由于这种专业估价活动的技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。例如房地产抵押估价关系金融安全，城市房屋拆迁估价关系社会稳定，所以不是任何人都可以从事的，只能由具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员来从事。

　　概括起来，专业估价主要有以下5个特点：

　　①由专业人员完成――专业估价是由具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员来完成的;

　　②是一种专业意见――专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的;

　　③具有社会公信力――专业估价的结果较为科学、准确、客观，具有社会公信力;

　　④实行有偿服务――专业估价要向委托人收取一定的服务费用，是一种有偿服务;

　　⑤承担法律责任――专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。

　　特别提示：在阅读教材时，最好是将教材的重点内容归纳成一系列的考题。

　　(二)、房地产估价的概念

　　房地产估价的核心内容是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。为了保障这种分析、测算和判断的科学、准确、客观、公正，不仅要求从事这种分析、测算和判断的人员应当是专业人员的房地产估价师，而且要求在分析、测算和判断时遵守公认的原则，运用科学的方法，按照严谨的程序进行。

　　通常把这里所讲的特定目的，称为估价目的;特定房地产，称为估价对象;特定时间，称为估价时点;公认的原则，称为估价原则;科的方法，称为估价方法;严谨的程序，称为估价程序。因此，房地产估价完整的定义是：房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。

　　归纳起来，房地产估价概念的要点如下：

　　(1)特定目的――估价目的;

　　(2)特定房地产――估价对象;

　　(3)特定时间――估价时点;

　　(4)估价原则――确保具有社会公信力;

　　(5)估价方法――确保科学性;

　　(6)估价程序――确保科学和严谨;

　　(7)特定的专业人员――房地产估价师。

　　(8)专业意见――最终是否采纳，将取决于委托人。

　　(二)、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

　　房地产估价从表面上看似乎是房地产估价师在给房地产定价，即房地产估价师认为房地产值多少钱它就是多少钱。在现实中，由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，不仅不存在大量相同的房地产交易，而且参与同一宗房地产交易者的数量通常很少，在许多情况下甚至只有一两个买者，从而房地产的成交价格容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响。

　　但从本质上讲，房地产价值是客观存在、不以个别人的主观意志为转移的，是由市场力量决定，即是由众多的市场参与者的价值判断，而非个别人的价值判断所形成的。因此，房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。

　　换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“发现”它，而不是去“发明”或“创造”，更不是把自己主观想象的某个“数值”强加给估价对象。尽管估价在表面上或形式上为人的一种主观活动或行为，有时甚至带有较浓重的主观色彩。

　　房地产估价不同于房地产定价还在于：房地产估价是提出关于估价对象客观合理价值的专业意见，为有关当事人的决策提供参考依据。而定价往往是有关当事人自己的行为，即诸如要价、出价或成交价等应由有关当事人自己决定。有关当事人出于某种目的或需要，可以使其要价、出价或成交价等低于或高于客观合理的价值。例如，政府拥有的一宗土地，正常市场价格为800元/┫，但是根据国家产业政策(需要政府扶持或者调控的产业)，为了扶持或鼓励某些产业的发展，可以600元/┫的优惠价供给;或者为了限制某些产业的发展，可对这些产业实行高地价政策。至于私人之间的让利交易就更不用说了。

　　需要特别指出的是，估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断，而必须考虑估价对象的潜在目标客户群是如何思考和分析的，即要模拟估价对象潜在目标客户群的思维进行估价。

　　(三)、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

　　房地产估价是房地产估价师以“房地产价格老师”的身份发表自己对估价对象价值的见解、看法或观点，即估价结果是一种专业意见，而不应被视为房地产估价师或房地产估价机构对估价对象在市场上可实现价格的保证。

　　虽然估价是提供价值意见而不是作价格保证，但并不意味着估价师和估价机构可以不负任何责任。估价专业意见的作用按其性质可以分为两类：一类是咨询性或参考性的;另一类是鉴证性或证据性的。为委托人自用而提供的估价(估价报告是供委托人自己使用)，通常属于咨询、参考性的;为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价(估价报告是给委托人以外的特定第三方、特别是给众多的不特定的第三方使用)，通常属于鉴证、证据性的。在这两类起着不同作用的估价中，估价师和估价机构都要承担一定的法律责任。其中，起鉴证、证据性作用的估价承担的法律责任，一般要大于起咨询、参考性作用的估价承担的法律责任。