2012年房地产估价师《理论与方法》考点辅导(3)

　　房地产估价既是一门科学又是一门艺术

　　正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些估价理论和方法，还必须依靠房地产估价师的实践经验。因为房地产市场是地区性市场，各地的市场行情和价格影响因素可能各不相同，而且影响房地产价格的因素众多，其中许多因素对房地产价格的影响不易准确把握和量化，从而房地产价值不是简单地套用某些数学公式或数学模型就能够计算出来的，数学公式或数学模型中的一些参数、系数有时也需要依靠房地产估价师的经验判断。此外，不同的估价方法是从某一个角度或某一个方面建立起来的，或多或少有一些局限性，在估价实务中要求房地产估价师采用两种以上估价方法进行估价，就是出于对不同估价方法局限性的调整及综合平衡的考虑。针对不同的估价对象，如何选用合适的估价方法，以及如何对不同估价方法计算出的结果进行取舍、调整，最终得出估价结果，这个过程是房地产估价师对行业规律的把握，对估价理论的掌握以及其实务操作能力的综合体现。最终的估价结果是否客观合理，也依赖于房地产估价师综合判断艺术水平的高低。因此，可以说房地产估价不仅是一门科学，也是一门艺术。

　　三、房地产估价的必要性

　　(一)、专业估价存在的基本前提

　　一种职业乃至一个行业的生存与发展，必须建立在社会对其有内在需求的基础上，仅靠行政命令等外在的强制要求是难以维持长久的。因此，如果社会大众无法认识或了解一种职业、一个行业存在的理由，以及这种职业、这个行业对社会福利和社会进步所带来的贡献，那么这种职业、这个行业就难以在现代竞争激烈的社会存在下去，更不用说随着社会发展而不断发展了。

　　虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但并不一定都需要专业估价。对于价值量较小或者价格依照通常方法容易确定的资产，通常就不需要专业估价。

　　例如，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2004年11月25日法释～2004516号)第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”可见，一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。其原因在于：

　　①一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(例如通过简单比较)便可得知，就不需要专业估价;例如，旧市场上的旧彩电、冰箱等物品。

　　②一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，聘请专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。