2012年房地产估价师《基本制度与政策》第二章知识点汇总

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　　第二章 建设用地制度与政策

　　1.征收与征用的共同与不同之处

　　共同之处

　　都具有一定强制性

　　都要经过法定程序

　　都要依法给予补偿

　　不同之处

　　征收是所有权发生改变，由集体所有权转变为国家所有权

　　征用是使用权改变，所有权不变，强制使用，特定情况结束后应返还原所有人

　　2.征收的特点

　　强制性-土地征收是国家行为

　　妥善安置被征地单位和人员的生产和生活-要给予被征地单位经济补偿

　　被征收的土地所有权发生转移-集体所有土地转变为国家所有土地

　　3. 征收土地的范围

　　为了公共利益的需要，可以征收集体土地

　　土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权

　　4.征收土地批准权限

　　听证制度-在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组织听证

　　征收土地实行两级审批制度-国务院和省级政府(所有权转变)

　　农用地转为建设用地的，应办理农地转用审批手续(用途转变)

　　由国务院审批的

　　基本农田

　　基本农田以外的耕地超过35公顷的

　　其他土地超过70公顷的

　　其他用地由省级政府审批并报国务备案

　　5. 临时用地政策

　　由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申请并取得批准

　　由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议(征用而非征收)

　　临时用地期限最多不超过2年

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　　6.联营使用集体土地政策(两种方法)

　　联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共同投资兴办联营企业

　　两种处理方式

　　批准后可以改变土地性质，实行征收

　　也可以不改变土地所有权，作为联营条件(联营企业用地可以不改变土地权属性质)

　　7. 征收土地公告(主要是两个公告)

　　概念

　　由被征收土地所在的市县人民政府，在收到征收土地方案后10日内以书面或其它形式进行公告

　　征地公告内容(四项)

　　征收批准机关、文号、时间和用途(批文)

　　被征收土地的所有权人、位置、地类和面积(土地)

　　征地补偿标准和农业人口安置途径(人员)

　　办理征地补偿的期限与地点(手续)

　　征地补偿安置方案公告内容

　　被征地土地情况

　　土地补偿费标准、数量、支付对象和方式

　　安置补助费的标准、数量、支付对象和方式

　　地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式

　　农业人口具体安置途径

　　其他措施

　　未过行公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理手续

　　8.征地补偿费的使用

　　补偿和安置补助费按有关规定使用(给村集体或农民个人)

　　耕地占用税用于土地开发和农业发展

　　菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理

　　征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支

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　　9.征地补偿费的构成(三大类)

　　土地补偿费-给集体的，补偿所有权

　　安置补助费-给个人的，安置劳动力

　　地上物及青苗补偿费-给地上物的所有人

　　10.土地补偿费

　　内含

　　是征地费的主要部分，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而支付的款项(对地)

　　由用地单位支付土地补偿费

　　标准

　　征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3 年平均年产值的6-10 倍(按原用途补偿)

　　其他土地标准，由省级规定

　　11.安置补助费

　　内含

　　安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费(对人)

　　耕地标准

　　安置补助费=需要安置的农业人口数×每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准

　　需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算

　　每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍

　　每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍

　　征地补偿费的特殊规定

　　人均耕地特别少的地区，按前述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使农民保持原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征前3年平均年产值的30倍

　　土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴

　　12.地上附着物和青苗补偿费

　　地上附着物和青苗补偿费标准，由省级政府规定

　　征收城市郊区的菜地，缴纳新菜地开发建设基金

　　城市郊区的菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘

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　　13.临时用地补偿标准

　　征用临时用地，应与集体经济组织签订临时用地协议

　　按土地前3年平均年产值逐年给予补偿(注意没有倍数)

　　但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过土地补偿费和安置补助费的总和

　　14.补偿费用的使用

　　土地补偿费-农村集体经济组织所有

　　地上附着物和青苗补偿费-归地上附着物和青苗的所有者

　　安置补助费(三种方式)

　　由农村集体经济组织安置人员的-由农村集体经济组织管理和使用

　　其他单位安置的人员-支付给安置单位

　　不需要统一安置的人员-发放给个人

　　15. 受理申请并审查有关文件(一书四方案)

　　审查时间

　　受理的30日内

　　编制(一书)

　　建设项目用地呈报说明书

　　拟定(四方案)

　　农用地转用方案(用途转变)

　　补充耕地方案

　　征地方案(所有权转变)

　　供地方案(使用权转变)

　　流程

　　经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查

　　16.签发用地证书(合同+登记)

　　有偿使用土地的-签订《土地使用权出让合同》

　　以划拨方式使用土地的，签发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》

　　用地单位持上述文件办理土地登记手续

　　17.两种供地方式

　　划拨-无偿无期限

　　出让-有偿有期限

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　　18.出让的概念

　　出让

　　是指国家将国有土地使用权在一定上限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为

　　出让金

　　是指通地有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租

　　出让的含义

　　出让是土地一级市场，由国家垄断，一方必定是国家

　　经出让取得使用权的单位，只有使用权，所有权依然归国家所有。在期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权(部分处分权);土地使用权可以入市，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有

　　使用者只有在向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书

　　集体土地不经征收不得出让

　　出让是国家以土地所有者身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点(民事关系)

　　19.出让方式

　　方式(四种)

　　招标

　　拍卖

　　挂牌

　　协议

　　应采用招拍挂的情形

　　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地(五类)

　　其它性质，同一土地有两个以上意向用地者的

　　20.出让的一般规定(招拍挂的共同要求)

　　招拍挂都必须发布公告

　　招拍挂都应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则

　　挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天

　　市县政府土管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价

　　标底或底价不得低于国家最低标准

　　确定招标标底、拍卖和挂牌的起叫价、底价、投标竞买保证金，应该实行集体决策

　　招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束前应保密

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　　21.招标出让的含义与程序

　　招标出让的含义

　　本方式有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局，重大工程的较大地块的出让

　　程序

　　投标

　　开标-投标人少于三人，应终止招标活动

　　评标-评标小组由出让人代表，有关老师组成，人数为五人以上单数

　　中标-基本原则是价高者得，对能够最大限度地满足招标文件中各项综合评价标准，或者通史满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人

　　22.拍卖出让的含义与程序

　　拍卖的方式特点是利于公平竞争，一般出最高价者取得土地使用权

　　适用于区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让

　　竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，应当终止拍卖

　　23.协议出让的含义

　　含义

　　协议出让是指政府作为土地所有者与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为

　　特点

　　自由度大，不利于公平竞争

　　适用范围

　　适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地

　　处罚

　　应当以招标挂方式出让的而擅自采用协议方式出让，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分，构成犯罪 ，追究刑事责任

　　24.挂牌出让的含义与程序

　　含义

　　是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定建设用地使用人的行为

　　挂牌时间不少于10个工作日

　　挂牌期间，土管部门可以根据竞买人的竞价情况调整增价幅度

　　程序

　　在挂牌起始日，出让人将土地情况及要求在土地交易所挂牌公布

　　符合条件的竞买人填写报价单报价

　　挂牌主持人确认该间报价后，更新显示持牌价格

　　挂牌主持人在挂牌公告规定的截止时确定竞得人(可有现场竞价环节)

　　挂牌确认成交的规则

　　在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价不低于底价，挂牌成交

　　在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人

　　报价相同的，先提交报价单者为竞得人(必须高于底价)

　　在挂牌期内无应价者或者竞买人的报价均低于底价的，挂牌不成交

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　　25.出让方式归纳总结

　　方式　 人数少于三个　 适用范围　 法律文件

　　招标　 终止招标　 需要优化土地布局，重大工程的较大地块的出让　 中标通知书

　　拍卖　 终止拍卖　 区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让　 成交确认书

　　挂牌　 可以成交　 　　 成交确认书

　　协议　 一般只有一家　 适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地

　　协议出让合同

　　26. 出让年限

　　法定出让最高年限

　　居住用地 70年

　　工业用地 50年

　　教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年

　　商业、旅游、娱乐用地 40年

　　综合或者其他用地 50年

　　具体的出让年限可以短于但不能长于以上最高年限

　　27.建设用地使用权的收回(四种情况)

　　期限届满的处理

　　住宅-期限届满自动续期

　　非住宅-应当至迟于届满前一年申请续期

　　期限届满前提前收回

　　期限届满前，因公共利益需要可以提前收回土地

　　提前收回土地使用权应对其上的房屋及不动产给予补偿，并退还相应的出让金

　　因土地使用者不履行合同而收回

　　司法机关决定收回

　　因土地使用者触犯法律，不能继续履行合同，司法机关决定没收财产，收回土地使用权

　　28.建设用地使用权的终止

　　因土地灭失而终止(标的物不存在)

　　因土地使用者的抛弃而终止(权利人不要了)

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　　29.建设用地使用权出让合同

　　签订主体

　　市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订

　　合同类型(三类)

　　成片土地使用权出让合同

　　项目用地(宗地)土地使用权出让合同

　　划拨土地补办出让合同以及因附着物出租、转让、抵押而补佃土地使用权出让合同

　　30.出让合同的履行

　　闲置的处理

　　超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于出让金20%以下的土地闲置费

　　满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权

　　因不可抗力或政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外

　　用途改变

　　用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款(两部门批准)

　　31.合同的解除(双方，均为60日)

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　　33.划拨的范围(六类)

　　国家机关用地

　　军事用地

　　城市基础设施用地

　　公益事业用地

　　国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地

　　法律规定的其他用地

　　34. 划拨土地的转让

　　转让的两种形式

　　由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金

　　可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家，凡向国家上缴土地收益的，仍按划拨土地进行管理

　　原划拨土地进行经营性开发建设或转让的

　　按市场价补缴土地出让金

　　低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权

　　35.划拨土地使用权的出租

　　以营利为目的的出租，应将租金中所含土地收益上缴国家

　　不宜办理出让的，可行实租赁

　　租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同

　　36.划拨土地使用权的抵押

　　其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值

　　因抵押划造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款

　　37.划拨土地的收回(七种情况)-无偿收回土地时对地上物应给予补偿

　　因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的

　　为了公共利益和城市规划要求

　　司法部门没收财产而收回土地使用权

　　土地使用者自动放弃土地使用权

　　未经原批准机关同意，连续2年未使用

　　不按批准用途使用

　　铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地

　　土地使用者延期付款超过60日，土管部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿

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　　38. 闲置土地的认定

　　概念

　　闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准机关的同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地

　　认定为闲置土地的情形(主要两种情况)

　　未规定动工开发建设日期，自土地有偿使用合同生效或者建设用地批准书颁发之日起满1年未动工

　　已动工开发建设，但开发建设面积占应动工开发总面积不足1/3，或者已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满1年

　　法律、行政法规规定的其它情形

　　39. 闲置土地的处置方式(七种处置方式)

　　延长开发建设期限，但最长不超过一年

　　变更土地用途，办理手续后继续开发

　　安排临时使用，待项目具备条件事重新批准开发，土地有增值的，由政府收取增值地价

　　政府安排置换其他等价闲置土地

　　政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行建设，对原用地单给予经济补偿

　　政府收回土地，与土地使用者签订收回土地协议书

　　由政府原因造成闲置的，还可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者，其余部分由政府收回

　　40.征收土地闲置费

　　城市规划区内，以出让等有偿使用方式取得 的土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，按出让金20%以下征收闲置费

　　具体由省一级规定

　　出让人延期交付土地超过60日，土地使用者有权解除合同，土管部门双倍返还定金，退还已支付地价款，并可要求赔偿

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　　【2009年真题】

　　房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是( )。

　　A.发现地下文物

　　B.银行贷款未按期到账

　　C.相关建材供应缺货

　　D.更改建筑设计

　　【答案】A

　　【解析】一定是非开发商原因(政府原因或不可抗力原因)。

　　【2009年真题】

　　甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为( )年。

　　A.38

　　B.40

　　C.68

　　D.70

　　【答案】B

　　【解析】商业用地最高出让年限为40年。以前的2年不影响新出让的年限。如果是甲房地产开发公司转让项目，就应该是原开发期限的剩余使用年限。本题是政府收回后重新出让，所以年限重新计算。

　　【2009年真题】

　　对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取( )等方式予以处置。

　　A.国有土地出让

　　B.国有土地转让

　　C.国有土地租赁

　　D.国有入地作价出资(入股)

　　E.保留划拨土地使用权

　　【答案】ACDE

　　【解析】土地转让必须是出让用地。

　　【2009年真题】

　　依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 ( )

　　【答案】错

　　【解析】划拨土地变为出让土地，应由受让方办理土地使用权出让手续，非转让方办理。

　　【2009年真题】

　　凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。 ( )

　　【答案】错

　　【解析】凡上缴土地收益的，还按划拨用地进行管理。如果补办了出让金的，就应按出让土地进行管理。

　　【2009年真题】综合分析题

　　2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8 000万元，其中在建工程拖欠工程款2 000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6 800万元。

　　如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为( )年。

　　A.35.5

　　B.45.5

　　C.50.0

　　D.65.5

　　【答案】B

　　【解析】综合用地的最高期限为50年。拍卖受让人取得剩余土地使用年限，为50-4.5=45.5年

　　32.划拨的含义

　　概念

　　划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者的行为

　　含义

　　包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和地无偿取得两种形式(成本价或无偿)

　　划拨土地一般无期限，但未经许可不得流转

　　取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定程序办理手续

　　国有土地主要是出让用地和划拨用地两种