2012年房地产估价《理论方法》辅导-房地产均衡价格

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　　房地产均衡价格(熟悉)

　　在其他条件不变的情况下，需求曲线上的每一个点都是消费者愿意并且能够接受的房地产价格与数量的组合，供给曲线上的每一个点都是房地产开发商或拥有者愿意并且能够提供的房地产数量与价格的组合。因为市场交易是自愿交易，或交易双方一致同意的交易，所以房地产市场交易价格和数量，必然是供求双方都愿意而且能够接受的价格和数量。

　　图3-3是把图3-1(a)中的需求曲线和图3-2(a)中的供给曲线结合在一起所形成的。正点是需求曲线与供给曲线的交点，它同时处于需求曲线和供给曲线上。因此，正点是供求均衡点，其所对应的价格和数量是消费者和房地产开发商或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。其中，正点所对应的价格P，被称为均衡价格，所对应的数量Q被称为均衡数量。

　　由上可见，房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般地说在市场力量作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。如图3-3中，当价格上涨到P2时，供给量将由Qe增加到Q4，而需求量将由Qe减少到Q2，供给大于需求，出现过剩，过剩数量为(Q4-Q2)。由于供大于求，卖者之间竞争的市场压力将迫使价格下降。只要价格高于Pe，这种降价的压力就会一直存在。同理，当价格下降到P1时，需求量将由Qe增加到Q3，而供给量将由Qe减少到Q1，需求大于供给，出现短缺，短缺数量为(Q3-Q1)。由于供不应求，买者之间竞争的市场压力将迫使价格上升。只要价格低于Pe这种涨价的压力就会一直存在。

　　均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。

　　总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。当供给一定时，如果需求增加，则价格上升;如果需求减少，则价格下降。当需求一定时，如果供给增加，则价格下降;如果供给减少，则价格上升。需求和供给若同时发生变化，均衡价格和均衡数量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有同方向变化(需求和供给均增加或者均减少)、反方向变化(需求增加而供给减少，或者需求减少而供给增加)、变动幅度不同(需求的增减大于或者小于供给的增减)等情况。