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2012年房地产估价师《经营与管理》强化题(31)

|0·2012-07-30 14:33:46浏览0 收藏0

  (2008年真题)某房地产开发项目的占地面积为8000┫,土地使用权年期为40年,总建筑面积50000┫,

  其中服务式公寓35000┫,商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000┫,地下车位230个(10000┫)项目建设期为3年,总投资额为35000万元(不包括贷款利息),其中自有资金占35%,其余投资来源于贷款和预售收入:第一年投入资金9000万元,全部为自有资金;第二年投入资金13250万元,其中3250万元为自有资金,第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售,第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元,第四年来全部售完;服务用房在第五年初开始出租,出租率为90%,租金为3000元/┫•年,运营成本为阻金收入的20%:服务用房的残值为20万元。

  假设:投入全部发生在年初,收入发生在年末且可以全部再投入,贷款按年计复利,本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内,出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%,投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下,求:

  (1)该项目的借款计划和还款计划。

  (2)该项目全部投资内部收益率。

  (3)该项目自有资金财务净现值(12分)(2006年试题)

  1.造成公司接近大众、关怀民生的良好形象,同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为()。

  A.成本加成定价法

  B.价值定价法

  C.目标定价法

  D.认知价值定价法

  2.某房地产开发企业经过市场调研后,决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么,开发商在目标市场选择过程中采用的是(  )模式。

  A.选择专业化

  B.产品专业化

  C.大量定制

  D.市场集中化

  3.下列影响购房者购买行为的因素中,属于心理因素的是(  )。

  A.生活方式

  B.受教育程度

  C.购买动机

  D.自我形象

  4.某家庭预计今后20年内月收入为8000元,如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%,则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是(  )万元。

  A.28.62

  B.35.57

  C.41.56

  D.48.24

  5.购置某物业用于出租经营,购买价格为100万元,从购买后的下一年开始有租金收入,年净租金收入为30万元,现金收支均发生在年初,目标收益率为10%,则该项目的动态投资回收期(  )。

  A.小于5年

  B.在4~5年之间

  C.在5~6年之间

  D.在3~4年之间

2012年房地产估价师考试时间:10月13、14日
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2012年房地产估价师由黑敬祥等主讲

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