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一、房地产投资风险的基本概念
㈠ 风险的定义
从房地产投资的角度来说,风险可以定义为未来获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后,人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别,进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。图1-1所示的A、B、 C三项投资,C的风险最大、B次之、A最小。
例如,物业1为写字楼项目,2002年末价值为1000万元,预计2003年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%,则2003年该物业价值的标准方差为10%;物业2为保龄球场项目,2002年末价值为1000万元,2003年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%,则2003年该物业价值的标准方差为20%。因此可以推断,物业2的投资风险大于物业1的投资风险。
图 1-1 风险:未获得预期收益的可能性
当实际收益超出预期收益时,我们就称投资有增加收益的潜力;而实际收益低于预期收益时,我们就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视,尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为"风险报酬"。
㈡ 风险与不确定性
风险和不确定性有显着区别。风险的定义前面已经说过,它涉及到变动和可能性,而变动常常又可以用标准方差来表示,用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度。一般说来,标准方差越小,各种可能收益的分布就越集中,投资风险也就越小。反之,标准方差越大,各种可能收益的分布就越分散,风险就越大。但如果说某事件具有不确定性,则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下,对未来投资收益的估计就应该是定性的而非定量的。尽管有时人们会使用后悔值矩阵法或评分综合评价法等。
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