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(六)本书对房地产的用词
为了避免引起歧义,我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词,
其含义分别如下:
1.“房地产”:可指土地,也可指建筑物,还可指土地与建筑物的合成体,即它可能为土地,也可能为建筑物,还可能为土地与建筑物的合成体。
2.“房地”:专指土地与建筑物的合成体,如说房地价格时,此价格既包含土地的价格,也包含地上建筑物的价格。
3.“土地”:仅指土地部分,如说土地价格时,此价格不含地上建筑物的价格。值得说明的是,这里的“地上建筑物”,不仅是指地面以上的建筑物,还包含地面以下的建筑物,
是指在该土地范围内的所有建筑物,以区别于建筑物真正的地上部分和地下部分。
4.“建筑物”:仅指建筑物部分,如说建筑物价格时,此价格不含建筑物所占用的土地的价格。
二、土地的概念
(一)对土地的各种定义
1.土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。
2.土地是“地球上陆地的表层,包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。”
3.土地是自然物、自然力或自然资源。
(二)房地产估价中的土地定义
对于房地产估价来说,土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。具体一宗土地的范围可分为3层:
(1)地面;
(2)地面以上一定范围内的空间(简称地上空间);
(3)地面以下一定范围内的空间(简称地下空间)。
一宗土地的地面范围,是地球表面的该宗土地的“边界”所围绕的面积。例如,政府出让土地使用权的地块,其范围通常是根据标有坐标点的用地红线图,
由城市规划管理部门 或土地管理部门,在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认,面积大小依水平投影面积计算。
(三)土地利用所受的限制
土地利用所受的限制,分为两个方面:一是受自身能力的限制,如建筑技术、经济实力等,二是受自身能力以外的限制,以下所讲均为这方面的限制。
对土地利用的限制可归纳为3个方面:(1)土地权利的设置以及行使的限制;(2)房地产相邻关系的限制;(3)土地使用管制。
1.从土地权利的设置以及行使的限制来看,中国大陆目前主要有所有权、使用权、租
赁权、抵押权、典权、地役权。其中,所有权属于自物权,其余属于他物权。他物权是对他人之物所拥有的权利,是对所有权的限制。
拿地役权来说,对于供用地而言,它是他人对土地享有一种有限的使用权,字面的意思是该土地为他人服役。地役权在给他人方便时,土地所有人或土地使用权人有可能受到某种损失,所以,地役权的存在会降低土地的价值。
2.从房地产相邻关系的限制来看,房地产所有人或使用人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时,负有注意防免损害相邻房地产的义务,
就相邻房地产所有人或使用人而言,则享有请求房地产所有人、使用人注意防免损害发生的权利。相邻关系的实质,从义务方面来说是对房地产所有权、使用权的一种限制。
在现实中,主要存在2类相邻关系:(1)通风、采光、排水、排污的相邻关系。
例如,相邻关系人在建造建筑物时,应当照顾到周围相邻人的实际需要,与相邻建筑物保持适当距离并且适当限制其高度,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。(2)险情危害的相邻关系。
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