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图1-6 投资组合使风险降低
由于这个原因，市场性风险率变成了某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的评估。通过适当的投资组合选择，投资者所面对的个别风险差不多可以完全抵消，但系统市场风险仍然存在(见图1-6所示)。因此，投资者的应得收益便以补偿这个风险率为主。
为：
式中 E(rj)=在某一个时间段内，资产j应有的预期收益率;rf=在同一时间段内，无风险资产的收益率;E(rm)=在同一时间段内，市场的整体平均收益率;])([)(fmjfjrrErrE.+=β系统风险或市场风险
风险
投资项目的数量个别风险或非市场风险
Mjβ=资产j的系统性市场风险系数。从公式中可以看到相关系数，是代表系统性风险率的参考指标。举例来说，假如市场的整体平均预期收益率是10%，一个投资项目的相关系数是0.5，则其预期收益率为5%。假如系数是1.5，则其预期收益率是15%。假如系数是1，代表该投资项目的变化幅度和市场平均变化一样。要求取这个相关系数，一个常用的方法是利用回归模型，因为这个系数大体上与某一投资项目的收益与市场整体平均收益的回归公式之斜率相同。
在金融市场上，这种计算很常用且非常容易，因为股票市场有股票指数作为整体市场的平均收益率的参考。但这种计算在房地产市场中运用起来比较困难。图1-7显示了美国房地产市场上房地产投资收益率的变化情况。
图1-7 美国不同类型房地产的收益率(%)
二、资本资产定价模型
由上述投资组合理论引伸出来的资本资产定价模型(CapitalAsset Pricing Model)便能更好地分析这个风险与收益的关系。资本资产定价模型与公式])([)(fmjfjrrErrE.+=β的意义是一致的，在该模型分析下，一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场风险的相关系数(这里假设应用了适当的投资组合)乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率之差。很巧合，这个概念与房地产估价学中有关折现率的其中一个选择标准，即机会成本标准，十分相似。基于这个原因，我们可以进一步把这一分析方法应用到房地产市场上。
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