2012年房地产估价师《案例分析》模拟题(68)

　　三、指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分)。$lesson$

　　致委托估价方函(略)

　　××别墅房地产估价结果报告(略)

　　××别墅房地产估价技术报告

　　一、委托估价方

　　××市恒通房地产开发公司

　　二、受理估价方

　　××市房地产估价事务所

　　三、估价目的

　　为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价

　　四、估价时点

　　1998年4月15日

　　五、估价对象概况

　　(一)××市概况(略)

　　(二)××别墅项目概况

　　1、土地情况

　　A、土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。

　　B、土地总面积70000平方米。

　　C、用途：别墅及配套设施。

　　D、108栋别墅，建筑总面积35285平方米

　　其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378平方米。

　　2、地上物情况

　　该别墅项目开发分为一、二两期、户型有A、B、C、D、四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548平方米，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830平方米。建筑材料及设备(略)

　　六、估价采用的方法和步骤

　　(一)采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法;

　　(二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。

　　七、价格过程

　　(一)方法一：房地分别估价

　　1、土地估价：采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。

　　A、利用成本法进行土地估价

　　计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金

　　根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。

　　B、利用市场比较法进行土地估价

　　表一

•2012年房地产估价师考试时间：10月13、14日
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