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估价技术报告$lesson$
一、实物状况分析(略)
二、区位状况分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析
估价对象所处区域为商业繁华地段，是较为理想的商业综合用地。估价对象用途为商业综合，符合区域功能规划，确定现用途为估价对象的最高最佳用途。
五、估价方法的选用
估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，根据估价对象的特点及评估目的，确定运用收益法、成本法作为本次估价的基本方法，其技术路线如下：
⑴ 根据《房地产估价规范》，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，由于估价对象系经营用房，具有收益，因此可用适当的资本化率，将其未来各年的纯收益折算到估价时点上，计算待估房地产租赁权的收益价格。
⑵ 根据成本法估价的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应交纳的税金来求待估房地产(完全产权)的积算价格，再根据年限修正法计算待估房地产租赁权的积算价格。
对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象房地产租赁权的总价格和单位价格。
六、估价测算过程
㈠ 收益法分析测算过程
⑴ 年收入的确定
① 网球室：共有网球场8个，全天24小时营业，白天12小时收费标准为48元/小时?个，晚上12小时收费标准为78元/小时?个，1年按360个营业日计，空置率取85%。
(48+78)×12×8×360×(1-85)×10-4=65.32(万元/年)
② KTV包房：共设有5间大包、3间中包、4间小包，取费标准分别为480元/间?晚、380元/间?晚、280元/间?晚，1年按360个营业日计，空置率取70%。
(480×5+380×3+280×4)×360×(1-70%)×10-4=50.33(万元/年)
③ 餐饮部：可同时容纳50人进餐，消费标准为30元/人?餐，1个营业日按中、晚两餐计，1年按360个营业日计，空置率取60%。30×50×2×360×(1-60%)×10-4=43.20(万元/年)
④ 休闲清吧：可同时容纳80人，消费标准按20元/人?日计，空置率取60%，1年按360个营业日计。20×80×360×(1-60%)×10-4=23.04(万元/年)
⑤ 舞厅：可同时容纳30人，消费标准按30元/人?日计，空置率取50%，1年按360个营业日计。30×30×360×(1-50%)×10-4=16.20(万元/年)
•2012年房地产估价师考试时间：10月13、14日
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