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2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(44)

|0·2012-05-02 16:27:07浏览0 收藏0

  ⑥ 桑拿理疗部:可同时容纳40人,消费标准按350元/人?日计,空置率取40%,1年按360个营业日计。$lesson$

  40×350×360×(1-40%)×10-4=302.40(万元/年)

  年收入合计:500.49万元/年

  ⑵ 年费用的测算

  ① 年维修费:估价对象年维修费取折旧费的80%。

  估价对象俱乐部综合楼为3层框架结构,建筑面积为4200┫,建造单价取900元/┫,耐用年限为60年,残值率为0%;网球室为1层全钢网结构,建筑面积为4600┫,建造单价为800元/┫,耐用年限为60年,残值率为0%。(900×4200+800×4600)×(1-0%)/60×80%×10-4=9.95(万元/年)

  ② 年管理费:取年收入的4%。

  500.49×4%=20.02(万元/年)

  ③ 年保险费:取房屋造价的2‰。

  (900×4200+800×4600)×2‰×10-4=1.49(万元/年)

  ④ 房产税:依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定,房产税按房产余额的1.2%计,房产余额是房产原值一次扣除一定比例(一般为30%)后的余额。

  (900×4200+800×4600)×(1-30%)×1.2%×10-4=6.27(万元/年)

  ⑤ 营业税及附加:按年收入的5.65%计。

  500.49×5.65%=28.28(万元/年)

  ⑥ 经营费用:网球室、KTV包房、餐饮部、休闲清吧、舞厅、桑那理疗部的经营费用(含装修及设备设施更新改造费用)分别为响应年收入的40%、40%、70%、60%、50%、50%。

  65.32×40%+50.33×40%+43.20×70%+23.04×60%+16.20×50%+302.40×50=249.62(万元/年)

  则,年费用合计为:

  9.95+20.02+1.49+6.27+28.28+249.62=249.62(万元/年)

  ⑶ 资本化率的确定

  采用公式:资本化率=安全利率+风险调整值

  安全利率:取目前国家一年期存款利率为2.25%;风险调整值(0~9%):取6%则,资本化率为2.25%+6%=8.25%

  ⑷ 尚可使用年限的确定

  委托人拥有估价对象房地产30年(1999年2月1日至2029年1月31日)的使用权,至估价时点已使用1.5年,故尚可使用年限为28.5年。

  ⑸ 估价对象房地产租赁权收益价格为

2012年房地产估价师考试时间:10月13、14日
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