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第五节 政府对房地产市场的干预$lesson$
政府合理确定自己在房地产市场运行中的角色，着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行，是政府对房地产市场实施有效管理的关键。政府管理房地产市场的主要职能，应该是实施有效的宏观调控和按市场发育程度建立清晰完备的法制系统，保障房地产市场参与者的合法权益，使房地产市场的动作纳入法制的轨道。
一、政府干预房地产市场的原则
政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。政府干预房地产市场的政策也不例外。但由于房地产特殊的位置固定性、价值昂贵性和耐久性，对干预其发展的政策也具有相应的特殊原则。
㈠ 目标的确定性
政府干预房地产市场的政策必须有明确的目标。政策的预评价首先要考察这些目标的必要性和可行性;政策的后评价则要分析这些目标的实现程度、实际受益者是否与目标受益者相吻合、是否有负面作用等。这些目标通常包括：
⑴ 使存量房地产资源得到最有效的使用。在任何时候，都有一个房地产存量来满足当前的生产生活需要。政府通常更关注新建商品房的入住情况，忽视存量房地产的空置问题;或对两者的重视程度不匹配。这就很难使存量房地产资源发挥最大的效用。
⑵ 保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。以住宅市场为例：长期的住房政策必须有改善住房质量的目标，必须对家庭居住偏好(在住宅产权、类型、位置)加以考虑，政府应允许超过需要数量的住宅剩余存在，因为空置住宅作为住宅市场上的"蓄水池"，可为居民变更住所提供方便，迫使已不符合居住标准的住宅被及时淘汰，满足部分家庭对拥有第二住所的需要。
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