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【估价报告评析】$lesson$
报告简要内容
本案例报告估价的是位于××市级商业区的某五星级涉外饭店整体房地产的市场价格，为委托人以估价对象为抵押向银行申请抵押贷款提供市场价值参考。
该饭店总建筑面积49977.62┫，划拨土地面积8048.23┫;近400间客房;1991年8月投入运营。建筑物地上9层、地下2层，檐高32.8m;主建筑为混凝土框架剪力墙结构、轻质砌体围护，外立面贴白色面砖，仿古建筑形式;三层中厅有约2500┫，净空高21m的室内广场。估价对象设施完善，按使用功能划分为客房、餐饮、康乐中心、商店、娱乐用房、会议厅等及其他附属配套用房。估价人员对估价对象做了实地查勘和现场拍照，对其建筑物的使用和近年经营情况做了详细调查，并对周边区域类似档次用途的物业进行调查。
在分析有关资料的基础上，结合估价对象的特点，按照《房地产估价规范》要求选取了适宜的估价方法。因估价对象为收益性房地产，则首先选用收益法作为一种估价方法，又由于五星级饭店类房地产当地几乎没有买卖案例，难于选择市场法，故选用成本法为另一种方法，作为抵押房地产评估运用成本法也是谨慎评估的一种体现，分别对估价对象的整体价值进行估价。
最后通过对两种估价方法估算结果的分析综合后，确定采用算术平均方法得出最终估价结果。即估价对象××饭店整体房地产在估价时点的客观市场价值(价格)为70894万元，约折合单位建筑面积价格14431元/┫。
【案例2-4】分析
本报告为一分书面的、叙述式的，按照《规范》要求整体组成和内容较为完整的估价报告。估价机构和估价师以估价报告形式履行了对委托人的责任。作为抵押房地产的市场价值评估也具有一定特点。
㈠ 致委托人函
致委托人函是估价机构法人正式地将估价报告呈送给委托人的函件，具有一定的法律效力。本报告基本没有遗漏必要事项，简明扼要、概括准确。尤其对估价对象的范围、内涵界定明确。这样就给委托人的委托估价事宜一个既简要又明确的答复。
㈡ 估价的假设和限制条件
估价的假设和限制条件针对估价对象的权属、他项权利及估价结果的价值形成条件作了假设和限制。其中就抵押房地产评估的必要法律条件作也限定。
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