2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(32)

　　比较法(一)$lesson$

　　一、内容要求

　　1、比较法的基本原理;

　　2、搜集交易实例;

　　3、选取可比实例;

　　4、建立价格可比基础;

　　5、交易情况修正。

　　二、考试要求

　　1、熟悉比较法的基本原理，搜集交易实例和选取可比实例;

　　2、掌握建立价格可比基础、交易情况修正。

　　三、内容辅导

　　第四章 比较法

　　第一节 比较法的基本原理

　　一、比较法的概念和理论依据

　　比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

　　正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。

　　二、比较法适用的对象和条件

　　比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法估价。

　　比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。

　　另外，在比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况(包括区位状况、权益状况和实物状况三方面)的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识、丰富的经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入了解才能作出。如果不由知识广博、经验丰富，且对估价对象所在地的房地产市场行情和交易习惯等有相当了解的估价人员进行估价则很难期待合理运用这种估价方法得出正确的估价结果。

　　比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期等。

　　例题：与比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )

　　A、均衡原理; B、预期原理; C、竞争原理; D、替代原理。

　　答案：D

　　三、比较法的操作步骤

　　运用比较法估价一般分为下列7个步骤进行：

　　1.搜集交易实例;

　　2.选取可比实例;

　　3.建立价格可比基础;

　　4.进行交易情况修正;

　　5.进行交易日期修正;

　　6.进行房地产状况修正;

　　7.求取比准价格。

　　例题：比较法的原理与技术也可用于下列参数的求取，如( )

　　A、成本费用; B、空置率; C、资本化率; D、开发经营周期。

　　答案：ABCD

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