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2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(36)

|0·2012-03-21 13:34:46浏览0 收藏0

  (五)统一面积单位$lesson$

  在面积单位方面,中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩),美国、英国和中国中国香港习惯采用平方英尺,日本、韩国和中国中国台湾一般采用坪。它们之间的换算如下:

  平方米下的价格=亩下的价格÷666.67

  平方米下的价格=公顷下的价格÷10000

  平方米下的价格=平方英尺下的价格×10.764

  平方米下的价格=坪下的价格×0.303

  例:搜集有甲、乙两宗交易实例,甲交易实例的建筑面积200 ,成交总价80万元人民币,分三期付款,首期付16万元人民币,第二期于半年后付32万元人民币,余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺,成交总价15万美元,于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例,则一般在进行有关的修正之前应先做如下处理:

  1.统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准,假设当时人民币的年利率为8%,则:

  乙总价=15(万美元)

  2.统一化为单价。则:

  甲单价=764220÷200=3821.1(元人民币/平方米?建筑面积)

  乙单价=150000÷2500=60(美元/平方英尺?使用面积)

  3.统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准,则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假没乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币,则:

  甲单价:3821.1(元人民币/平方米?建筑面积)

  乙单价=60×8.3=498(元人民币/平方英尺?使用面积)

  4.统一面积内涵。如果以建筑面积为基准,另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积,则:

  甲单价=3821.1(元人民币/平方米?建筑面积)

  乙单价=498×0.75=373.5(元人民币/平方英尺?建筑面积)

  5.统一面积单位。如果以平方米为基准,由于1平方米=10.764平方英尺,则:

  甲单价=3821.1(元人民币/平方米?建筑面积)

  乙单价=373.5×10.764=4020.4(元人民币/平方米?建筑面积)

2012年房地产估价师考试时间:10月13、14日
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