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2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(37)

|0·2012-03-21 13:33:53浏览0 收藏0

  第五节 交易情况修正$lesson$

  一、交易情况修正的含义

  可比实例的成交价格可能是正常的,也可能不是正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的,所以,如果可比实例的成交价格不是正常的,则应将其调整为正常的,如此才可以作为估价对象的价格。这种调整称为交易情况修正。因此,经过了交易情况修正后,就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格。

  二、造成成交价格偏差的因素

  由于房地产具有不可移动性、独一无二性、价值高大性等特性,以及房地产市场是不完全市场,房地产的成交价格往往容易受交易中一些特殊因素的影响,从而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素较复杂,归纳起来主要有下列几个方面:

  1.有利害关系人之间的交易。

  2.急于出售或急于购买的交易。

  3.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。

  4.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。

  5.特殊交易方式的交易。

  6.交易税费非正常负担的交易。在房地产交易中往往需要缴纳一些税费,如营业税、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。按照有关税法及国家和地方的有关规定,有的税费应由卖方缴纳,有的税费应由买方缴纳,有的税费由买卖双方各负担一部分。正常的成交价格,是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格,即在此价格下,卖方缴纳卖方应缴纳的税费,买方缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的客观 合理价格,也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费。但在现实交易中,往往出现本应由卖方缴纳的税费,买卖双方协议由买方来缴纳;或者本应由买方缴纳的税费,买卖双方协议由卖方来缴纳。在某些地区,房地产价格之外还有所谓“代收代付费用”。这些“代收代付费用”也可能存在类似的转嫁问题。

  7.相邻房地产的合并交易。房地产价格受其土地面积、土地形状、建筑规模的影响。一宗房地产与其相邻房地产合并后,效用通常会增加,故当该房地产的拥有者欲购买相邻房地产时,相邻房地产的拥有者据此会索要高价,而该房地产的拥有者往往也愿意出较高的价格购买,所以,相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。

  例题:有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元,若将两宗土地合并为一宗,合并后值110万元,如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权,乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为( )

  A、50万元; B、55万元; C、60万元; D、60万元以上。

  答案:B

2012年房地产估价师考试时间:10月13、14日
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