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2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(40)

|0·2012-03-21 13:11:32浏览0 收藏0

  房地产估价理论与方法第5讲:比较法(二)$lesson$

  一、内容要求

  1、交易日期修正;

  2、房地产状况修正;

  3、求取比准价格;

  4、比较法总结和运用举例。

  二、考试要求

  掌握交易日期修正、房地产状况修正和求取比准价格。

  三、内容辅导

  第六节 交易日期修正

  一、交易日期修正的含义

  可比实例的成交价格是其成交日期时的价格,是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格,是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同,房地产市场状况可能发生了变化,价格就有可能不同。因此,应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格,如此才能将其作为估价对象的价格。这种调整称为交易日期修正。

  交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。经过了交易日期修正后,就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

  二、交易日期修正的方法

  在可比实例的成交日期至估价时点期间,随着时间的推移,房地产价格可能发生的变化有3种情况:(1)平稳;(2)上涨;(3)下跌。当房地产价格为平稳发展时,可不进行交易日期修正。而当房地产价格为上涨或下跌时,则必须进行交易日期修正,以使其符合估价时点时的房地产市场状况。

  采用百分率法进行交易日期修正的一般公式为:

  可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数=在估价时点时的价格

  其中,交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点时,可比实例价格涨跌的百分率为±T%(从成交日期到估价时点时,当可比实例的价格上涨的,为+T%;下跌的,为-T%),则:

  可比实例在成交日期时的价格×(1±T%)=在估价时点时的价格

  或者

2012年房地产估价师考试时间:10月13、14日
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