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估价技术报告$lesson$
一、实物状况分析(略)
二、区位状况分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析
估价对象所处区域为商业繁华地段,是较为理想的商业综合用地。估价对象用途为商业综合,符合区域功能规划,确定现用途为估价对象的最高最佳用途。
五、估价方法的选用
估价人员认真分析所掌握的资料,进行了实地勘察和调查,根据估价对象的特点及评估目的,确定运用收益法、成本法作为本次估价的基本方法,其技术路线如下:
⑴ 根据《房地产估价规范》,“收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法”,由于估价对象系经营用房,具有收益,因此可用适当的资本化率,将其未来各年的纯收益折算到估价时点上,计算待估房地产租赁权的收益价格。
⑵ 根据成本法估价的思路,以建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和应交纳的税金来求待估房地产(完全产权)的积算价格,再根据年限修正法计算待估房地产租赁权的积算价格。对以上两种方法测算的价格进行综合处理,最终求取估价对象房地产租赁权的总价格和单位价格。
六、估价测算过程
㈠ 收益法分析测算过程
⑴ 年收入的确定
① 网球室:共有网球场8个,全天24小时营业,白天12小时收费标准为48元/小时?个,晚上12小时收费标准为78元/小时?个,1年按360个营业日计,空置率取85%。(48+78)×12×8×360×(1-85)×10-4=65.32(万元/年)
② KTV包房:共设有5间大包、3间中包、4间小包,取费标准分别为480元/间?晚、380元/间?晚、280元/间?晚,1年按360个营业日计,空置率取70%。(480×5+380×3+280×4)×360×(1-70%)×10-4=50.33(万元/年)
③ 餐饮部:可同时容纳50人进餐,消费标准为30元/人?餐,1个营业日按中、晚两餐计,1年按360个营业日计,空置率取60%。30×50×2×360×(1-60%)×10-4=43.20(万元/年)
④ 休闲清吧:可同时容纳80人,消费标准按20元/人?日计,空置率取60%,1年按360个营业日计。20×80×360×(1-60%)×10-4=23.04(万元/年)
⑤ 舞厅:可同时容纳30人,消费标准按30元/人?日计,空置率取50%,1年按360个营业日计。30×30×360×(1-50%)×10-4=16.20(万元/年)
⑥ 桑拿理疗部:可同时容纳40人,消费标准按350元/人?日计,空置率取40%,1年按360个营业日计。40×350×360×(1-40%)×10-4=302.40(万元/年)年收入合计:500.49万元/年
⑵ 年费用的测算
① 年维修费:估价对象年维修费取折旧费的80%。估价对象俱乐部综合楼为3层框架结构,建筑面积为4200┫,建造单价取900元/┫,耐用年限为60年,残值率为0%;网球室为1层全钢网结构,建筑面积为4600┫,建造单价为800元/┫,耐用年限为60年,残值率为0%。(900×4200+800×4600)×(1-0%)/60×80%×10-4=9.95(万元/年)
② 年管理费:取年收入的4%。500.49×4%=20.02(万元/年)
③ 年保险费:取房屋造价的2‰。(900×4200+800×4600)×2‰×10-4=1.49(万元/年)
④ 房产税:依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定,房产税按房产余额的1.2%计,房产余额是房产原值一次扣除一定比例(一般为30%)后的余额。(900×4200+800×4600)×(1-30%)×1.2%×10-4=6.27(万元/年)
⑤ 营业税及附加:按年收入的5.65%计。500.49×5.65%=28.28(万元/年)
⑥ 经营费用:网球室、KTV包房、餐饮部、休闲清吧、舞厅、桑那理疗部的经营费用(含装修及设备设施更新改造费用)分别为响应年收入的40%、40%、70%、60%、50%、50%。65.32×40%+50.33×40%+43.20×70%+23.04×60%+16.20×50%+302.40×50=249.62(万元/年)则,年费用合计为:9.95+20.02+1.49+6.27+28.28+249.62=249.62(万元/年)
⑶ 资本化率的确定
采用公式:资本化率=安全利率+风险调整值
安全利率:取目前国家一年期存款利率为2.25%;风险调整值(0~9%):取6%则,资本化率为2.25%+6%=8.25%
⑷ 尚可使用年限的确定
委托人拥有估价对象房地产30年(1999年2月1日至2029年1月31日)的使用权,至估价时点已使用1.5年,故尚可使用年限为28.5年。
⑸ 估价对象房地产租赁权收益价格为
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