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2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(53)

|0·2012-03-16 11:13:21浏览0 收藏0

  七、估价结论及确定之理由$lesson$

  经以上计算,估价对象房地产租赁权的收益价格为2006.70万元,积算价格为1817.60万元。估价人员考虑到估价对象自身的特点以及本次评估目的,确定收益价格取权重系数为50%,积算价格取权重系数50%,则估价对象房地产价格为:2006.70×50%+1817.60×50%=1912.15(万元)

  附件

  ㈠ 权属证明复印件(房屋、土地)

  ㈡ 估价对象地理位置示意图

  ㈢ 估价人员现场拍摄的照片(部分)

  ㈣ 估价机构资质证书及营业执照复印件

  ㈤ 估价人员资格证书复印件

  【案例2-3】分析

  该报告是为××网球俱乐部房地产尚剩28.5年租赁权提供公开市场价值的评估报告。

  ㈠ 该报告根据为××网球俱乐部房地产尚剩28.5年租赁权提供公开市场价值的目的,遵循房地产估价原理、原则,依据网球俱乐部房地产有收益等特点,选择收益法、成本法作为其基本估价方法,成本法评估28.5年租赁权的市场价格时采用年限修正法,技术思路清晰、正确。

  ㈡ 该报告符合房地产估价的总体要求,全面、公正、客观、准确地记述了估价过程、结论。具体说

  ⑴ 报告完整地反映了估价所涉及的事实(包括估价对象、可比实例的实物、权属、用途、市场状况、周围区域环境等事实)、推理过程、结论,正文内容完整,附件资料齐全、配套,估价结果能够被报告使用者理解、接受。

  ⑵ 报告站在中立的立场上对影响估价对象价值的因素进行了客观介绍,结论有依据。

  ⑶ 语言清楚、准确,对难以确定的事实在假设、使用限制条件中作了较充分说明。

  ⑷ 文字简洁、概括性较强。

  ㈢ 该报告的格式、组成内容符合《房地产估价规范》

  (GB/T50291―1999)规定:

  ⑴ 封面,简洁、内容完整。封面包括了标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价人员、估价作业日期、估价报告编号7项内容。

  ⑵ 目录,按先后次序列出了报告6大部分的名称及其对应页码。

  ⑶ 致委托人函,有标题、致函对象、致函正文、致函落款、致函日期。致函落款不仅有估价机构全称,而且有法定代表人签名。内容完整。

  ⑷ 估价师声明,规范、明确。能给估价报告使用者、委托人产生“估价师估价确实是客观、公正的,是站在中立立场上估价的”的印象。

  ⑸ 在估价的假设和限制条件中,指出了无法调整确认的资料、数据,阐述了估价中未考虑的因素和一些特殊处理及可能的影响,对“无法调查确认的资料、数据”、“未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响”所作出的估价假设进行了详细的陈述,对估价报告使用限制条件作出了详细的陈述。

  ⑹ 估价结果报告,简明扼要。包括了标题、委托人~估价报告应用的有效期等14个内容。内容完整。

  ⑺ 估价技术报告,介绍了估价对象的区位、实物、权益状况,分析了影响估价对象的区域、市场等多种因素,阐述了估价的技术思路及收益法、成本法评估的理由,详细陈述了估价测算过程及收益法、成本法评估所用参数选取的理由,陈述了估价结果及其确定的理由。内容较具体、理由较充分。

  ⑻ 附件,包括了权属证件复印件,估价对象地理位置、四周及环境示意图,建筑物外观、内部状况照片,估价机构、估价人员资质证明等。附件资料齐全。

  ㈣ 房地产一定年限租赁权价值的评估,实质是房地产一定年限内使用权价值的评估。该报告通过对估价对象在28.5年使用期内的公开市场价值评估,实现租赁权价值的评估,抓住了租赁权价值评估的实质。该报告符合《房地产估价规范》关于房地产租赁价格评估的要求:从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估,应采用公开市场价格标准,具体方法可采用市场比较法、收益法、成本法。

  不足之处:

  ㈠ 用市场比较法评估土地使用权价值时,区位状况修正、实物状况修正中,因素分析、比较,过于简单。

  ㈡ 成本法中,应该对专业费、前期费、市政基础设施建设配套费等规定取费及开发周期确定的依据、标准,予以说明。否则难免报告欠严谨。

2012年房地产估价师考试时间:10月13、14日
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2012年房地产估价师由黑敬祥等主讲

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